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　　售后包租是開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷(xiāo)售，在銷(xiāo)售商品房時(shí)與買(mǎi)方約定的行為:開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售后一定期限內(nèi)將該商品房作為代理出租，在包租期間以租金抵消部分銷(xiāo)售價(jià)格或償還一定的租金回報(bào)。
       

　　建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未建成的商品房。那么對(duì)售后包租的效力該如何認(rèn)定? 正常的售后包租是一種市場(chǎng)行為。根據(jù)合同自主原則，售后包租協(xié)議是合法有效的。

　　首先，從其法律關(guān)系分析上來(lái)說(shuō)。售后包租包括兩種基本法律關(guān)系，一是房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，二是房屋租賃法律關(guān)系。開(kāi)發(fā)商通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，業(yè)主通過(guò)房屋租賃法律關(guān)系向開(kāi)發(fā)商出租房屋。雙方的權(quán)利和義務(wù)需要在上述兩種法律關(guān)系下進(jìn)行界定和分析。

　　其次，目前相關(guān)規(guī)定的規(guī)定。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以返本銷(xiāo)售、變相返本銷(xiāo)售等方式進(jìn)行商品房銷(xiāo)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。同時(shí)，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第四十二條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商一旦以售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未完工的商品房，由房產(chǎn)管理部門(mén)予以警告，責(zé)令其限期改正，并處以1萬(wàn)元至3萬(wàn)元罰款等行政處罰。

　　但我們認(rèn)為，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條的規(guī)定是行政規(guī)定，不是法律、行政法規(guī)，不影響售后包租的效力。 在實(shí)踐中，有必要區(qū)分售后包租和貸款融資的關(guān)系。如果沒(méi)有以房地產(chǎn)銷(xiāo)售為主要目的的房地產(chǎn)銷(xiāo)售或售后包租的真實(shí)內(nèi)容，應(yīng)視為貸款融資關(guān)系，而不是商品房銷(xiāo)售合同關(guān)系。按照2011年頒布實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條的規(guī)定，不具備銷(xiāo)售房產(chǎn)的真實(shí)內(nèi)容或者不以銷(xiāo)售房產(chǎn)為主要目的，以返本銷(xiāo)售、包租、約定回購(gòu)、出售房產(chǎn)等方式非法吸收資金的，應(yīng)當(dāng)依照刑法第176條予以處罰。

　　再次，我們需要回到售后包租的合同效力問(wèn)題上來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，售后包租合同是合法有效的，原因如下: (一)違反《商品房銷(xiāo)售管理辦法》不能作為無(wú)效合同的依據(jù)。

　　首先，售后包租未必一律違反《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，縱使具體的售后包租違反了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，也不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)會(huì)制定法律和國(guó)務(wù)院制定行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》根據(jù)《立法法》規(guī)定僅屬部門(mén)規(guī)章，而且它只是規(guī)定對(duì)未竣工的房屋禁止以售后包租的方式進(jìn)行銷(xiāo)售，并沒(méi)有規(guī)定對(duì)售后交付的房屋禁止售后包租，因此不能以該規(guī)章為依據(jù)認(rèn)定本案售房后包租協(xié)議無(wú)效。

　　(二)《購(gòu)房合同書(shū)》和《包租協(xié)議》不存在法律規(guī)定的無(wú)效情形 正常的售后包租是一種市場(chǎng)行為，是由售后承諾或包租協(xié)議形成的一種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。正常的售后包租行為不違反我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。售后包租協(xié)議如果不存在合同可撤銷(xiāo)或無(wú)效的情形，是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方即業(yè)主與房開(kāi)商之間的真實(shí)意思表示，那么根據(jù)合同意思自治原則，售后包租協(xié)議是合法有效的。

　　最后，關(guān)于售后包租合同的責(zé)任。售后包租協(xié)議雖然有效，但在具體操作過(guò)程中往往存在法律風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商對(duì)未竣工商品房進(jìn)行售后包租，將違反《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條的規(guī)定。此外，售后包租可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)程序不完整，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)和控制開(kāi)發(fā)商資金使用，或者開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，無(wú)法履行合同，無(wú)法實(shí)現(xiàn)約定的租金收入。售后包租協(xié)議履行過(guò)程中，如果房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)戶(hù)，則業(yè)主可以主張包租收益，如果房產(chǎn)還沒(méi)有過(guò)戶(hù)，則購(gòu)房者承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同，承擔(dān)違約責(zé)任，此時(shí)由于房產(chǎn)還沒(méi)有過(guò)戶(hù)，租賃合同還沒(méi)有開(kāi)始履行，因此不能主張包租。