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　　以村民委員會(huì)自治的名義進(jìn)行拆遷，在北京市是一道獨(dú)特的風(fēng)景線，關(guān)于其以自治的名強(qiáng)制本村村民的房屋我有一篇專門的文章予以論述。現(xiàn)在還有一種情況，就是村委會(huì)以土地原屬本村集體為由，強(qiáng)制騰退其它公司租用村集體土地建設(shè)的廠房、或者強(qiáng)制騰退因歷史原因在原村集體土地上建設(shè)的房屋的事情時(shí)有發(fā)生。比如豐臺(tái)某村孟某系豐臺(tái)區(qū)政府直管公房承租人。在沒(méi)有任何法律依據(jù)也沒(méi)有經(jīng)過(guò)承租人同意的情況下，豐臺(tái)區(qū)某村委會(huì)將承租人居住的房屋野蠻拆除。另有某公司家屬院住宅被另一村部分村民拆除。村委會(huì)有相關(guān)部門的支持，在有無(wú)法無(wú)天之勢(shì)，總是聲稱法律管不著，筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，理由如下：

     

　　一、根據(jù)《村委會(huì)自治法》第一條的規(guī)定，村民自治事項(xiàng)就是由村民依法來(lái)管理自己事情的事項(xiàng)。由此可知村民自治的前提就是為本村的村民，其次，村民只能處分自己的土地和房屋。如果房屋非村委會(huì)所建，也非村民所建，根據(jù)地隨房走的原則，不屬于自治范圍。

　　二、在原村集體(當(dāng)年可能稱大隊(duì))土地上建房屋的，一般是企業(yè)承租的村集體的土地并根據(jù)合同約定在土地上建設(shè)了廠房。這類企業(yè)多數(shù)依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還有是村委會(huì)鎮(zhèn)政府招商引資的項(xiàng)目，合同簽訂一般10年到20年，最長(zhǎng)是的50年。企業(yè)在此經(jīng)營(yíng)有鎮(zhèn)政府及工商行政機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，有村委會(huì)的租賃合同。

　　還有一種是當(dāng)年的國(guó)營(yíng)或者集體公司，或者其它國(guó)有事業(yè)單位，為解決職工生活或者企業(yè)生產(chǎn)使用村集體的土地。當(dāng)時(shí)都會(huì)有上級(jí)的批示，或者雙方達(dá)成民事協(xié)議。現(xiàn)在或者仍由企業(yè)自管，房屋要么交政府直管。但一般情況下住宅都早已分配給了職工，都有合法承租人。公房本身就是國(guó)家給公民的一種福利，承租人對(duì)涉案房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利，更多的承租人還自建了部分房屋。公房承租人的房屋系國(guó)家公有住房，一般都是城鎮(zhèn)職工，其與村委會(huì)之間不是管理與被管理的關(guān)系，屬于平等的民事主體關(guān)系。房屋所有權(quán)人更與村委會(huì)是平等民事關(guān)系，村委會(huì)在沒(méi)有任何法律依據(jù)的情況下，私自強(qiáng)拆上訴人的租賃房屋和私有住宅，已經(jīng)嚴(yán)重違反了《物權(quán)法》中關(guān)于私有財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法受到保護(hù)的規(guī)定。

　　三、根據(jù)村民自治法，村委會(huì)與村民之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系可以適用村民自治法，但與非村民之間的關(guān)系不受村民自治法的調(diào)整。而是根據(jù)民法的及物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，參與拆遷法律予以認(rèn)定。他們也是平等民事主體之間的民事法律關(guān)系，與村民自治無(wú)關(guān)。村民自治的效力，即便程序合法，涉及其它民事主體權(quán)益的，也只能是收回土地的決定合法，如何補(bǔ)償或者賠償，也應(yīng)適用民法的調(diào)整，通過(guò)調(diào)解或者司法裁定予以解決。

　　如果是租集體土地上的公房，根據(jù)北京有關(guān)公房住房法律法規(guī)規(guī)定，如果房管局或者公司要收回，應(yīng)當(dāng)給予同等條件進(jìn)行安置，并且補(bǔ)償相關(guān)損失。房管局收回房屋后，假設(shè)村委會(huì)與房管局在土地上還有法律關(guān)系，村委會(huì)只有在與房屋局達(dá)成協(xié)議的情況下，才能享有房屋的處分權(quán)。

　　四、國(guó)家雖然規(guī)定了村委會(huì)有自治的權(quán)利，并不等于村委會(huì)有治外法權(quán)，也應(yīng)執(zhí)行中華人民共和國(guó)的法律。如果村委會(huì)自治的權(quán)力無(wú)邊無(wú)際，無(wú)法無(wú)天，想拆哪兒就拆哪兒，說(shuō)不定哪天就把天安門城樓給順便捎帶了，豈不天下大亂。

　　五、宅基地騰退維權(quán)基本原則

　　1、因?yàn)轵v退在法律原則上參考《北京市集體土地上房屋拆遷管理辦法》(124號(hào)令)，而做騰退的工作人員原都是做集體土地上房屋拆遷的工作人員，結(jié)合124號(hào)令的相關(guān)規(guī)定向拆遷人維權(quán)，比較容易溝通。

　　2、因?yàn)轵v退的法律模糊性，再加上騰退工作主要由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)，村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)深度參與，拆遷人有更多的自由裁量權(quán)利，撐握良好的談判技巧及談判經(jīng)驗(yàn)更有利于維護(hù)合法權(quán)利。

　　3、因?yàn)闉轵v退法律程序較少，提起法律程序比較困難，需要更資深的法律維權(quán)方案，一般要求村條公開(kāi)、補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)公開(kāi)、安置房問(wèn)題、規(guī)劃問(wèn)題、公安機(jī)關(guān)對(duì)公民人身財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)職責(zé)問(wèn)題，要求查處違法拆遷等幾個(gè)法律方面，對(duì)騰退拆遷人提起復(fù)議及訴訟。

　　4、騰退案件的談判，主要是談，核心是判斷，談的核心是給出溝通認(rèn)識(shí)，找出解決方案。判斷的核心是對(duì)方的底線。法律程序是為了威懾拆遷人謹(jǐn)慎強(qiáng)拆。

　　5、因?yàn)轵v退拆遷安置房屋一般是三限三定房，房屋的成本非常底而且在一定條件下還可以上市，因此在騰退中被騰退人要把重心放在房屋安置補(bǔ)償上。