安徽房屋拆遷案例:購(gòu)買農(nóng)村土地遇到拆遷糾紛，京云拆遷律師二審助力勝訴。
2022-04-22 閱讀：587 京云拆遷律師
法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不能隨意轉(zhuǎn)賣給其他人，只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。 那么購(gòu)買了農(nóng)村土地后遇到拆遷糾紛就該怎么處理呢。 我們來(lái)看看京云律師如何幫助當(dāng)事人勝訴的。
2011年6月4日，王女士等五人與熊先生等四人簽訂協(xié)議，協(xié)議上約定王女士等五人購(gòu)買熊先生等四人位于合肥市蜀山區(qū)××十里店村××村民組的房屋上下各5間（包括樓梯、水井）。王女士并非該村村民。
2018年9月21日，合肥市蜀山區(qū)人民政府實(shí)施征拆項(xiàng)目，王女士購(gòu)買的五間房屋被列入征拆范圍。。2018年11月7日，合肥市高鐵西站片區(qū)城中村改造項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)指揮部發(fā)布了《搬遷公告》。井崗鎮(zhèn)政府對(duì)拆除案涉房屋予以拆除。王女士不服該拆除行為，訴至法院，要求確認(rèn)被告對(duì)原告房屋實(shí)施強(qiáng)制拆除的行為違法，并由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。原審法院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的人出售、轉(zhuǎn)讓宅基地房屋。故原告提供的房屋買賣協(xié)議不能證明其是案涉房屋的合法產(chǎn)權(quán)人或用益物權(quán)人。原告提供的證據(jù)不能證明其是案涉房屋的合法的產(chǎn)權(quán)人或用益物權(quán)人，故其不具備法定的原告主體資格，裁定駁回原告的起訴。
王女士不服原審法院的裁定，于是委托京云律師向法院提起了上訴。
針對(duì)一審法院認(rèn)定上訴人沒(méi)有起訴資格，京云律師在法庭上指出，一審法院錯(cuò)誤的認(rèn)定上訴人不是涉案房屋的合法的產(chǎn)權(quán)人或用益物權(quán)人，偷換概念認(rèn)為上訴人與被訴的行政行為沒(méi)有利害關(guān)系，進(jìn)而否認(rèn)上訴人的原告資格是錯(cuò)誤的。本案中上訴人房屋被強(qiáng)拆與被上訴人的拆遷行為有法律上的利害關(guān)系。原告通過(guò)簽訂房屋購(gòu)買協(xié)議的方式取得房屋的產(chǎn)權(quán)，并且居住多年，對(duì)房屋進(jìn)行了裝飾裝修，室內(nèi)存在財(cái)物和日常生活用品，被上訴人采取強(qiáng)制拆除的方式拆除上訴人的房屋，顯然上訴人為該拆除行為的相對(duì)人。
同時(shí)，京云律師稱，一審法院在審理行政案件時(shí)不應(yīng)該對(duì)購(gòu)房合同的效力進(jìn)行審查，否認(rèn)房屋買賣協(xié)議的效力。合同效力是民事案件解決問(wèn)題，即使購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，不能否認(rèn)上訴人與強(qiáng)制拆除行為存在利害關(guān)系，不能否認(rèn)上訴人是該行為的相對(duì)人，不能否認(rèn)上訴人在一審中享有原告資格。
一審法院混淆了合法利益與合法主體資格，上訴人購(gòu)置的房屋為合法建筑，對(duì)其合法利益，法院應(yīng)予以保護(hù)。對(duì)上訴人的訴訟主體資格審查，應(yīng)以是否是行政行為的相對(duì)人或者與行政行為具有利害關(guān)系作為審查標(biāo)準(zhǔn)。被上訴人在沒(méi)有獲得補(bǔ)償?shù)那闆r下，實(shí)施強(qiáng)制拆除行為，對(duì)上訴人居住權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生影響，上訴人是拆除行為的行政相對(duì)人。
《中華人民共和國(guó)行政強(qiáng)制法》第八條第一款規(guī)定，公民、法人或者其他組織因行政機(jī)關(guān)違法實(shí)施行政強(qiáng)制受到損害的，有權(quán)依法要求賠償。上訴人提供的房屋買賣協(xié)議等證據(jù)可以初步證明上訴人是案涉房屋的實(shí)際居住使用人。即使上訴人購(gòu)買房屋的行為違反法律規(guī)定，也并不影響上訴人對(duì)房屋中其它財(cái)產(chǎn)享有合法權(quán)益。現(xiàn)上訴人認(rèn)為被上訴人的行政強(qiáng)制拆除行為使其權(quán)益受到損害，其與被訴強(qiáng)制拆除行為之間具有了法律上的利害關(guān)系。一審法院以上訴人不具備法定的原告主體資格而裁定駁回上訴人起訴不當(dāng)。
被上訴人稱：一審法院認(rèn)為被答辯人不是涉案房屋的合法產(chǎn)權(quán)人或用益物權(quán)人，認(rèn)定事實(shí)和適用法律均是正確的。只有其對(duì)涉案房屋具有合法權(quán)益，其才與涉案房屋的拆除行為具有法律上的利害關(guān)系。上訴人主張對(duì)涉案房屋存在產(chǎn)權(quán)的依據(jù)就是一份不規(guī)范的購(gòu)房合同。因此涉案購(gòu)房合同有效與否關(guān)系到涉案房屋的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生了轉(zhuǎn)移。買賣合同是無(wú)效合同，依法對(duì)涉案房屋就不具有合法的所有權(quán)。
最終，法院接受了京云律師的觀點(diǎn)，裁定撤銷合肥市蜀山區(qū)人民法院（2019）皖xxxx行初xxx號(hào)行政裁定；本案指令合肥市蜀山區(qū)人民法院繼續(xù)審理，本裁定為終審裁定。
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