余健律師解答：買房時遭遇合同陷阱，是退房還是等待延期房交付？
2022-05-10 閱讀：457
家住北京的李女士最近遇到了煩心事，2018年，她在河北省白溝鎮看上了一套房屋，這套房屋所處的樓盤位于京津保三角腹地，交通便利，與雄安新區接壤，又緊鄰白洋淀名勝景區。
李女士忙碌了大半輩子，退休后總想出去看看，順便在游玩的時候，有個落腳處。剛好白溝鎮的這套房屋，遂了李女士的心愿，即使該房屋尚在建造階段，李女士還是與售樓處工作人員簽訂了商品房預售合同，并一次性支付29萬元，買下了一處30平米的房屋。
付完款、簽訂合同后，李女士回家等著收房。一晃三年過去了，到了2021年10月份，正是交房的時期，李女士遲遲沒有開發商的消息。又一個月過去了，這時李女士得知開發商因為疫情的原因，延遲了交付房屋的時間。
這下可把李女士急壞了，她不知道開發商是真的因為疫情推遲了交房時間，還是資金周轉不開。此時的李女士需要一個律師做參謀，于是她找到了北京衛視《律師幫幫忙》欄目，該欄目邀請的北京京云律師事務所的余健律師在現場為李女士進行答疑解惑。
主持人：通過查看李女士簽訂的商品房預售合同，發現在第二條預售依據及預售許可證出沒有填寫，可能存在開發商沒有取得預售許可證的可能性。沒有預售許可證，會對李女士的房子產生哪些影響呢？
余健律師：如果說李女士簽訂的合同沒有預售證，開發商往外銷售合同，合同應該認定無效。按照最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛若干問題解釋第二條：
出賣人也就是開發商，如果預售商品房，必須取得預售證，如果他沒有取得預售許可證，與買受人簽訂商品房預售合同，應當認定為無效合同。如果認定為無效的情況下，開發商不僅需要將房款退給李女士，還要承擔一部分利息費，比如李女士若不買房的話，把錢放在銀行里，所產生的利息費李女士有權主張開發商賠付。
主持人：開發商是否取得了商品房預售許可證，是本案的關鍵問題，那么作為購房者，我們能通過什么途徑，查詢到開發商的信息呢？
余健律師：一般情況下，向開發商咨詢是一條途徑；另外最有效的途徑是向當地住建局或者房管局及管理房屋建設的行政機關，申請信息公開。因為業主作為買房人是利害關系人，有權利知道相關信息，可以通過申請信息公開的方式，向相應的部門了解開發商是否取得預售許可證。
余健律師：如果向政府相關部門申請信息公開，一般來講是在縣一級政府網站上面，有一個信息公開欄目，不同的事項需要向不同部門申請。李女士這種情況，應該是向當地住建局部門申請，如果說是因為建設工程規劃許可證，或者是建設用地規劃許可證，一般是向當地的規劃部門申請。如果說是施工證，也應該是在當地的住建局申請。
主持人：此外商品房銷售許可證，是在前四位的基礎上才能取得，在李女士查詢后，可能存在開發商獲得商品房預售許可證的可能性，那么合同即為有效合同，合同無效的辦法走不通了，李女士還能通過什么法律途徑保護自己的權益呢？
余健律師：李女士可以從延期房的角度主張自己的權益。因為出賣人延期交付房屋，或者是買受人這一方延期支付購房款的情況下，應該給對方一個合理的催告時間。這個催告時間一般最高院規定是三個月，三個月內讓雙方重新履行。
如果三個月內還履行不了，一方可以行使解除權解除合同，但是有一點當事人另有約定的除外。像李女士提到的合同，因為雙方是有約定，所以就不能使用最高院司法解釋的約定，只能按照合同約定。
合同約定是開發商這邊分兩塊，在主合同里面第十二條：如果說雙方逾期90天之內是承擔違約責任，每天1%10000，如果超過90天是有權解除合同。但是問題在主合同之外，還有一個補充協議，補充協議里面約定：
如果出賣人逾期交房，無論出賣人交房是否超過90天，買受人均不同意解除合同基本補充協議，意思是不管開發商延期交付房屋多少天，買受人是無權解除合同的。
只能是開發商按日向買受人支付購房款1%10000的違約金，違約金有個上限，不超過買受人已經支付房款的1%1000，相對來講對于買受人來說非常不公平。1%1000，大家可以想一想，超過10天、100天、10000天，開發商只付10天的違約金給買受人。按照法律上來講，李女士簽訂的是格式條款。
余健律師：格式條款按照法律規定是指開發商事先準備好擬定好，未與業主進行充分協商并且為了重復使用，而制定的格式條款。格式條款是相對來講有加重買受人的義務，免除開發商商的權利，按照法律規定，這種條款是無效的。當然這個格式條款認定無效，一般來講是要經過法律程序的，經過法院的最終認定，才知道是不是格式條款。
主持人：李女士在不知道何為格式條款的情況下，進行了網簽，那么李女士口中的網簽是怎么回事，那么對于網簽，我們應該注意什么呢？
余健律師：大家在購房的過程中，經常會遇到網簽合同這一說，網簽合同一般來講是通過網上到政府相關管理系統，網簽并不是指就根據字面的意思在網上簽署，也同樣是需要打印出來，進行紙質版的簽署。
實際上網簽是政府為了管理開發商房屋進行預售或者是銷售過程，簽署合同的一項規定，它不是法律必須經過的意向程序，只是說各地在規定的過程當中，有一個流程叫作網簽。
這個網簽是各個地方有各自的規定，沒有經過網簽的合同違規不違法。它的好處是網簽的合同由政府進行規范處理，一般情況下他不會再賣給第三人，也就是說不會造成一房兩賣。即使通過一房兩賣，通過網簽的這一方，法律會優先保護其合法權益。
主持人：結合這樣一個狀況，如果你是代理律師，面對李女士這樣的情況，你會建議它怎么辦？
余健律師：第一，開發商若沒有預售證，如果李女士想退房的話，那我建議李女士通過信息公開的方式，先把開發商沒有取得預售證賣房這個事實給固定好，然后走合同自始就無效的途徑，就把房款給退回來了，從而達到李女士不想要房的目的。
第二，如果在起訴前開發商取得了預售證，那就走延期交房違約責任，從這個途徑上，無法辦理退房。那按照普法老百姓的思維來講，如果說這個房子沒有增值，房價下跌的比較厲害，我建議不要這個房子了。
如果說房子有增值，當時買房子花20多萬，現在變成30多萬和40多萬翻倍了，個人建議要這套房子。那就等開發商交房，在等期間，李女士可以向開發商了解一下施工進度，什么原因造成的逾期交房，真是因為疫情原因，還是因為開發商資金跟不上，導致施工單位沒有施工。
余健律師：一般來講，政府在管理開發商的時候，都要求五證是要放在售樓處進行公示的，大家在買房子的時候，一定要向銷售人員了解一下五證，具體看完以后再決定是否購買。
并且買房人可以把公示出來的證件，拍個照片，回來以后在當地網站上面，或者是向當地的各個部門咨詢一下，防止開發商做假。具體五證分別是：國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證或者商品房銷售許可證。
房子作為大宗商品，買一次不容易，為了在交易過程中，產生不必要的糾紛，一定要慎重對待，必要是找律師咨詢一下，這樣才能避免日后發生更多麻煩和矛盾。大家還有什么想了解的法律知識，歡迎咨詢云合專業律師網，專業律師在線為您解答疑惑。
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