房屋拆遷案例
在面臨工廠企業拆遷時，要應對企業的停產停業，以及即將迎來的經濟危機。例如工人的工資發不出了，銀行貸款還不上了，與客戶簽訂的合同違約了等等情況。那么，這些損失可以獲得補償嗎?有哪些法律依據和地方性政策呢?
一、哪些屬于停產停業損失賠償范圍？
企業拆遷的停產停業損失，是指由于房屋的征收拆遷而造成企業生產經營活動暫停或終止，由此產生的損失。其中包含企業因停產所必須支付的各項費用，以及應當獲取的正常收益。例如員工的薪酬、各種合同違約金、銀行貸款利益、企業經營時的正常收益等。計算所得的停產停業損失應確實是因征拆房屋而造成的損失，且具有相當的因果關系，否則不予補償。
二、工廠企業拆遷案例
四川的王某經營著一家機械設備租賃公司，2017年1月政府修鐵路將其納入拆遷范圍。由于王某的企業是家族式的，每年經營收入全都用于投入擴建，為了規模和效益，王某向銀行貸款，將其兒子的房子用來抵押，每月還貸款。由于拆遷停產停業導致利息還不上，房子面臨抵押拍賣。王某和拆遷方就銀行貸款利息是否屬于停產停業損失問題上達不成一致意見，補償協議遲遲不能簽訂。那么，王某受到的損失是否屬于停產停業損失呢?京云律師結合本案來看，王某的銀行貸款無力償還，是由于政府修鐵路拆遷其企業所致，是存在因果關系的，所以該銀行貸款還款不能所導致的損失，應當計入停產停業損失的范疇。
三、“必須支付”+“應當收益”=停產停業損失
1、在工資薪酬方面，對于因拆遷而造成解除勞動合同的，應按有關勞動法規的規定考慮;未解除勞動合同的，應以停工期間的基本工資和社會保障費用考慮，社會保障等相關費用應以相關社保法規為準。
2、各種合同違約金，其中包含銷售合同違約金和采購合同違約金。因拆遷導致合同違約的損失，應在進行解除合同協商的基礎上，以審查合同條款的具體內容進行考慮。
3、對于企業在停產停業過程中，所導致的貸款還款不能，以及產生的銀行貸款逾期利息等，按照實際情況來據實計算。
4、企業經營時的正常收益是指稅后的凈收益，要參照同行業平均收益率，該企業最近三年的正常收益水平，以及停產停業持續的時間來綜合考量和計算。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。停產停業所持續的時間，是指企業接到拆遷通知后，自停產停業之日起，到重建恢復正常經營之日止。
5、對于承租企業的停業損失，以原合同約定的剩余租期來計算。
6、其他因停產停業所產生的損失。
四、關于停產停業損失補償，全國各地有哪些特殊規定？
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括“因征收房屋造成的停產停業損失補償”。因此，停產停業損失是因征拆活動不能繼續從事生產經營而造成的損失。還規定對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。下面，我們看看各地是參照哪些對象計算停產停業損失的!
1. 被征收房屋的總體價值的一定比例
《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》規定，拆遷非住宅房屋造成停業，屬于營業用房的，應給予不超過拆遷補償款8%的補償;屬于非營業用房的，應當給予不超過拆遷補償款5%的補償。
2. 企業拆遷房屋面積
上海規定，因拆遷造成停產停業損失的，補償標準按照被拆除房屋建筑面積300-400元/m2 計算，由拆遷當事人協商確定。
3. 經營收入和利潤
深圳規定，拆遷合法經營性房屋引起停產、停業的，能依據完稅證明提供利潤標準的，給予3個月稅后利潤補償;不能提供利潤標準的，按照上年度同行業月平均稅后利潤額計算，或者按照同類房屋市場租金，給予3個月的補償。
4. 區分住宅或非住宅
在《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》的通知中，做出了詳細的規定。(1)非住宅房屋停產停業損失補償評估的計算公式為：停產停業損失補償費=(用于生產經營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數+員工月生活補助)×停產停業補償期限
(2)被征收人不能在規定期限內提供反映月凈利潤和員工數量等有效憑證的，在停產停業損失補償費的計算公式中不計月凈利潤和員工月生活補助。
(3)停產停業補償期限由房地產價格評估機構參照本辦法所附停產停業補償期限參考表評估確定。對從事生產制造的經營性房屋，停產停業期限超過本辦法附表所規定標準的，停產停業補償期限可以適當延長，但最長不超過12個月。
(4)用住宅房屋從事生產經營活動，按照實際經營面積每平方米給予800元至3000元一次性停產停業損失補償費，具體標準由各區縣房屋征收部門結合本地區實際情況確定。被征收人對一次性停產停業損失補償費有異議的，可以在規定期限內申請參照本辦法有關規定評估確定。
(5)生產經營者承租房屋的，依照與被征收人的約定分配停產停業損失補償費;沒有約定的，由被征收人參照本辦法規定的標準對生產經營者給予適當補償。
5.按照營業年限計算數額
一般是在確定稅基后，根據營業年限確定相應的補償倍數。
6. 由評估機構評估
由有資質的評估機構對停產停業損失進行評估，按照評估結果進行補償。
7. 根據實際情況協商確定
由被拆遷企業提供相關材料，證明停產停業損失的數額，與拆遷人進行協商確定。
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