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      實踐中租用集體建設用地興辦企業及建造廠房的情況普遍存在，但是由于土地管理法律法規滯后于經濟擴張發展，與村集體組織簽訂的租賃協議區分情形存在一定的法律風險。

情形一：租賃土地，自建廠房，有審批手續。

     1、一般規定。根據《土地管理法》相關規定，集體所有的土地的使用權一般不得出租用于非農業建設，租賃集體建設用地僅限于出租與集體經濟組織開辦的或以入股、聯營形式與他人共同舉辦的鄉鎮企業。如果不是此類情況，租用集體土地，必須先行征用并轉為國有土地，再按照法定程序辦理租用手續。

     2、部分省市出臺特殊規定。近年來，廣東省、上海市、杭州市等部分省市相繼頒布了地方性法規，對“集體建設用地使用權的流轉”問題進行了明確規范。如2010年1月27日，上海市《關于開展農村集體建設用地流轉試點工作若干意見的通知》中規定：“經集體經濟組織成員大會或者三分之二以上的成員代表同意，符合規劃的農村集體建設用地使用權，可以通過租賃、出讓等方式進行流轉。土地使用者依法有償取得的農村集體建設用地使用權可以通過轉讓、轉租等形式進行流轉。”

     3、部分地區設立改革試點。2015年《關于授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》規定，針對三十三個試點區域，“暫時調整實施集體建設用地使用權不得出讓等的規定。在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。”據此，試點區域的集體經營性建設用地使用權可以以租賃方式入市交易。

     4、補償標準。如果按照法定程序辦理了集體建設用地使用權登記及變更手續，那么應當按照一般的集體土地征收獲得補償，包括房屋價值（土地）補償、企業內部的附屬物、機器設備和裝修裝飾、搬遷費和臨時安置費、停產停業損失補償等。需要注意的問題主要是租賃土地程序是否合規以及是否嚴格按照集體土地的用途進行使用。
 

情形二：租賃土地，自建廠房，沒有審批手續。

在現實中，普遍存在著企業承租人直接與集體土地所屬的村委會簽署土地租用協議，但未辦理土地審批手續的操作方式，這種方式存在很大的法律風險。

      1、合同無效。根據合同法第五十二條“有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規的強制性規定”，由于《土地管理法》、《城鄉規劃法》等法律法規對于租賃使用集體建設用地有著相當嚴格的限制規定，租賃合同并不能取代土地批復手續，況且村委會也不具有土地審批和建設規劃審批的批準權限。而審判實務中法院也認定相關規定為法律強制性規定（如（2016）最高法民申1223號）而非管理性規定，因此雙方當事人所簽訂的土地租賃協議會因為違反法律強制性規定而被法院認定無效。 因合同無效可能導致的結果。 1.依照合同法，按照合同無效處理。《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”雖然承租企業也可以根據合同約定要求對方承擔違約責任，但在實務中因為種種原因，企業很難獲得相應的賠償。

     2、對于未通過合法方式取得出讓、出租集體土地使用權的企業和個人，一旦租賃協議被認定為無效，在無效合同的基礎上取得的土地使用權是完全沒有合法保障的，最終的結果就是土地使用權補償費歸村集體經濟組織所有。

情形三：租賃已建廠房

       租賃集體建設用地上已有的房屋，這種情況因不涉及土地使用權的問題，因此租賃合同合法有效。這種取得生產經營場地的方式較為簡單，也容易操作，但前提是已有的建設用地及地上房屋是經村委會同意，并經土地管理部門審批租用。

律師分析

     1、并非沒有補償。合同無效的情況下，補償會有一定的影響，但并不等于完全沒有補償，目前，雖然征收拆遷政策各地沒有統一的標準，可以根據土地管理法等相關法律法規，要求房屋所有權人相應的房屋價值等一系列補償，同時也可以主張因征收拆遷造成的財物損失賠償。

     2、易陷入被認定為違建的困境。一旦被認定為違建，行政管理部門有權實施行政處罰或者行政強制，也將影響到補償。但是沒有取得相關審批規劃手續的房屋并不能完全一刀切的認定為違章建筑，如果是征收拆遷項目，更不能拿著整治違建的名義強行壓低權利人應有的補償。關于違章建筑的認定牽涉一系列復雜的法律問題，實務中的認定也并不統一，此文不再贅述。需要注意的是，只有經過調查取證認定了違章建筑并且履行了法定程序后，才能對房屋實施拆除，否則強行拆除的行政行為就是違法的.

律師提示

     1、提前預防風險。如果需要在集體土地上進行企業建設，應注重企業廠房在實體上的合法性，盡早辦理建設工程規劃許可證、房屋所有權證等重要的合法權屬證明，盡量避免相應法律風險。

     2、征收拆遷中提前請律師介入爭取合法權益。如果因為歷史原因導致企業房屋無法辦理審批手續或者審批手續不齊全，在遇到征收拆遷時要做好前期準備，在專業律師的幫助下，做好財產評估、征收拆遷合法性審查等工作，以積極的態度去跟村集體組織、拆遷方談判，越早介入征收拆遷程序，越有可能爭取合理合法的補償，最大程度的降低自身損失。