代理案例 /FIRM CASE

北京大興機場征地拆遷過程中應注意的問題

房屋拆遷案例

四川省企業拆遷有哪些標準,企業被拆遷怎么安置

2021-10-27 閱讀：198

隨著我國經濟的發展，城市農村建設日新月異，規模處于不斷的高速擴張的進程之中。城市化進程不斷加快，人居環境日益改善，使我們的生活變得更便捷、更舒適，同時也提升了社會形象。這一切都需要對我們生活的城市進行系統、全面的規劃、改造。道路拓寬、建設廣場、新增綠地、搬遷市區工業企業等等問題都會涉及到原有居民、企業拆遷有哪些標準,企業被拆遷怎么安置。本文針對四川省企業征收拆遷怎么安置的問題，京云律師用專業法律知識以及實踐經驗作出全面的分析。
四川省企業拆遷有那些標準,企業被拆遷怎么安置

四川省企業拆遷涉及的法條

《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》

第三十五條過渡期限超過約定的，逾期臨時安置補償費、停產停業損失補償費按下列標準分段計算，及時發放：

（二）征收非住宅的，超過過渡期限一年以內的，本逾期時間內停產停業經濟損失補助費按規定標準的1.5倍發放；超過過渡期限一年以上的，本逾期時間內停產停業經濟損失補助費按規定標準的二倍發放。

第三十七條征收房屋造成停產停業損失的，應當根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素給予補償。

第三十八條對因征收房屋造成停產停業損失的補償，補償金額由當事人協商選擇下列方式之一確定：

（一）按被征收房屋評估總價的一定比例計算；

（二）按凈利潤損失計算：具體按照上一年度報稅務部門的數值計算，或由雙方共同委托中介機構認定；

（三）按從業人員工資收入計算：從業人員工資收入根據統計部門公布的本區域上年度城鎮職工平均工資收入計算，從業人數按實際從業人員（不含臨時人員）計算。無法核定實際從業人數的，可根據房屋面積或勞動部門備案的勞動合同進行認定；

（四）按被征收房屋租金收益計算；

（五）市、縣級人民政府制定的其他補償辦法。

協商不成的，可以委托具有相應資質的評估機構通過評估確定。

第三十九條停產停業期限的確定：

（一）采用產權調換方式補償的，從簽訂征收補償協議并交付被征收房屋之日起，到安置房屋交付的次月止；

（二）采用貨幣補償方式補償的，按照補償方案確定的期限一次性給予停產停業損失補償。

第四十條房屋征收部門應當與被征收人依照征收補償方案就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置補助費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

征收的房屋存在租賃關系的，房屋征收部門與被征收人簽訂補償協議，被征收人負責與房屋承租人解除房屋租賃關系。

四川省集體土地拆遷由具體的市制定相應的拆遷管理條例，通過對法條的分析可知，四川省企業拆遷的補償主要包含以下一個方面，下文主要分析企業拆遷各部分的補償，以及企業面對拆遷時該如何提高補償？

房產、建筑物及構筑物的補償

企業經營會建有廠房，辦公用房，住宅房屋等，根據法律的規定，無論是集體土地還是國有土地，對企業房屋的補償要由評估機構評估進行確定，按照周圍經營性用房的市場價格進行補償，若評估出來的價格低于周圍經營性用房的市場價格，則是不合理的。企業此時要積極的爭取自己應得的合理的補償。

企業房屋及建筑物價值評估應當考慮被征收房屋及建筑物的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等。而且企業拆遷也涉及到房產的所有權問題，企業拆遷的補償對象只能是房屋的產權人，如果企業是承租人的話，那么只能是對承租人在租賃期間對自建的地上物有權獲得補償。

土地的補償

在企業拆遷時土地的補償問題就會涉及到土地的性質，國有土地與集體土地的問題，《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》對國有土地上企業的拆遷土地補償這一塊沒有明確的規定，拆遷時土地的補償，往往與房屋、建筑物補償計算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償；集體土地上企業的拆遷一般按評估價格補償，如果企業為承租人的話，就會涉及到與土地使用權人誰有權獲得土地補償的問題，補償的依據以證書或租賃合同為準。

停產、停業損失

停產停業損失包括哪些、如何計算，都是律師可以爭取的，彈性比較大，是企業拆遷過程中很重要的一部分補償。

四川省企業拆遷的停產、停業損失如何計算呢？

一般情況下由雙方根據以下標準協商停產、停業損失的具體數額。

（一）按被征收房屋評估總價的一定比例計算；

（二）按凈利潤損失計算：具體按照上一年度報稅務部門的數值計算，或由雙方共同委托中介機構認定；

（三）按從業人員工資收入計算：從業人員工資收入根據統計部門公布的本區域上年度城鎮職工平均工資收入計算，從業人數按實際從業人員（不含臨時人員）計算。無法核定實際從業人數的，可根據房屋面積或勞動部門備案的勞動合同進行認定；

（四）按被征收房屋租金收益計算；

（五）市、縣級人民政府制定的其他補償辦法。

協商不成的情況下由評估機構進行評估。

設備、設施的補償

1、不可移動設備的損失補償。對其補償的標準應按照設備使用年限進行折舊或重置市場價格計算，對所有權人進行補償。

2、可移動設備的搬遷費、安裝費的補償。具體補償標準按照當地搬遷費標準或實際發生額計算，主要包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等，安裝調試費還應當由設備供應商出具報價和證明等。

人員遣散安置等補償費用

針對員工的這部分補償，四川省沒有具體的規定，這些都是律師可以進行爭取的，如果企業進行搬遷的，一般來說需要支付停工期間的工資和社保費;對于停止經營的，需要依據《勞動合同法》的有關規定，支付解除勞動合同的經濟補償金等費用。

其他損失

在拆遷的過程中，拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法“鼓勵”被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補償協議，讓被拆遷人搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小，由拆遷人根據拆遷實際的情況確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協商進行確定。其他損失如實驗室、無菌車間、包裝車間等特殊廠房的驗證費，廣告投入后尚未回收成本的損失。

企業拆遷的過程中，拆遷人不會如上述所述，根據法律、法規及其他規范性文件給予被拆遷人各種補償，拆遷人的原則是：給的越少越好。這就需要被拆遷的企業家本人積極了解拆遷常識并且尋求專業人士的幫助。

其次承租人在拆遷中的遇到的問題：

企業作為次承租人的問題，現在有很多企業租用的廠房可能是從一手承租人那里租過來的，此時，遇到拆遷，拆遷人通常都會和所有權人、承租人簽訂補償協議，而將次承租人排除在外。這時，次承租人的利益就會受到很大的侵害。

為什么會出現這種情況? 一是因為法律未明確規定次承租人的被拆遷人的地位，二是次承租人憑借租賃合同起訴承租人及出租人，通過民事訴訟途徑解決于事無補，很難從出租人或者承租人手中要到本屬于企業自己的補償。

這個時候，企業該如何做呢，首先，在拆遷未進行前，企業就要做好相關的準備工作，有的企業會采取拖延的方法，認為這樣能獲得更高的補償，這實為一種不明智的做法。我國法律明確規定了拆遷人可以通過合法的程序進行強拆，而且企業在 “拖”的過程中可能喪失了與拆遷人談判的最佳時機，拆遷人可能會分裂次承租人與出租人、承租人的關系，直接與他們簽訂補償協議，企業作為次承租人受到的損失會非常大。再次，企業在拆遷時不能被動的接受房東或者拆遷人給的價格，想要合理的補償，必須要主動出擊，調查拆遷人的違法之處，依法申請查處非法拆遷，通常拆遷人不可能每一個程序都按照法律的規定，拆遷手續也不可能都齊全，當被拆遷企業掌握這些信息時，就可以進行行政復議或者提起行政訴訟，從而使被拆遷企業處于有利的地位，與拆遷人進行談判，得到企業應有的補償。

對于很多企業來說，遇到拆遷無疑是件頭疼的事情，因為企業拆遷的很多方面，法律、法規等都沒有太多單獨、細致的規定，只是零散的見于法律、法規關于拆遷及征收的條文中。補償的依據，補償多少，都是由政府或開發商決定。但補償應遵循的法律規定只是原則性的，這時候是否能得到合理的補償就要靠被拆遷人本身懂得法律的多少和是否有足夠的與拆遷人談判的能力。因此聘請一個團隊化管理的、有豐富拆遷案件經驗的律師團就必不可少。

北京京云律師事務所是北京首家房地產專業律師事務所，是全國律師行業法律服務專業化、標準化、組織化首倡者和實踐者。該所創始合伙人均由十年以上房產專業律師組成。致力于解決各類房產法律糾紛，維護業主合法權益。

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