河北大廠某小區(qū)，開發(fā)商逾期未辦理房產(chǎn)證怎么辦，只給房款1%違約金？
2021-10-28 閱讀：86
文章導(dǎo)讀：
河北大廠某小區(qū)，數(shù)百戶業(yè)主在收房之后，遲遲拿不到房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書）。從2017年6月到2019年5月期間，業(yè)主們積極與開發(fā)商協(xié)商，想要盡快獲得房產(chǎn)證，并得到合理的違約金賠償。然而，開發(fā)商逾期未辦理房產(chǎn)證怎么辦，只給房屋價(jià)款1%的違約金賠償。在這漫長(zhǎng)的等待中，不僅業(yè)主們無(wú)法處分屬于自己的財(cái)產(chǎn)，更為了維權(quán)耗費(fèi)了大量的時(shí)間、精力和財(cái)力。
在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的自力維權(quán)無(wú)果后，業(yè)主程先生、張女士等60戶找到云合專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)——北京京云律師事務(wù)所，想要通過(guò)法律途徑維護(hù)合法權(quán)益。
一、【案件背景】
開發(fā)商逾期辦證，業(yè)主集體維權(quán)，要追究開發(fā)商違約責(zé)任。
1、2015年，業(yè)主購(gòu)買商品房，合同約定于2017年6月交房。
2015年5月，業(yè)主張女士看到了這樣一張樓盤宣傳資料：“某某小區(qū)，愛上花種四季的陽(yáng)光，滿是陽(yáng)光的挑空露臺(tái)上，讓植物們肆意瘋長(zhǎng)。”張女士對(duì)這個(gè)樓盤產(chǎn)生了興趣。后來(lái)她又了解了小區(qū)的所在位置，房屋的戶型，相關(guān)配套設(shè)施等售樓介紹。最后決定以49萬(wàn)余元的總價(jià)款，購(gòu)買了77平米的商品房。
2、2017年收房后，遲遲沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的消息。業(yè)主們憂心忡忡。
2017年初張女士與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，繳納了相關(guān)稅費(fèi)后，如愿入住了新房。但令張女士沒想到的是，接下來(lái)他們會(huì)為了辦理房產(chǎn)證而開始漫長(zhǎng)的等待。開發(fā)商遲遲辦不下來(lái)房產(chǎn)證，這成了業(yè)主們的一塊心病，沒有房本會(huì)影響孩子入學(xué)，影響房屋再次交易。大家深知，只有取得了房本，才算是真正擁有了房子的產(chǎn)權(quán)。
3、2019年5月7日，開發(fā)商終于辦理了房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書）。
在逾期辦證期間，業(yè)主們多次找開發(fā)商協(xié)議，想要盡快辦證，并且賠償違約金。2019年5月7日，開發(fā)商終于辦理了房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)登記證），比約定時(shí)間晚了近兩年。在這期間，業(yè)主們因無(wú)權(quán)處分自己的房產(chǎn)，各自受到了不同程度的損失。
4、現(xiàn)在房本是下來(lái)了，但業(yè)主的損失呢？該如何賠償？賠償多少？
京云律師了解到，根據(jù)購(gòu)房合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2017年6月30日前交房，并于交房后270日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記。辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如果因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買受人不退房的，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。
如此低的補(bǔ)償業(yè)主們當(dāng)然是不同意，他們找到了專做商品房案件的京云律師，京云律師給了業(yè)主們幾條建議。
【京云分析】
1、不建議業(yè)主退房，因?yàn)榕c最初簽訂房屋買賣合同，繳納房款的時(shí)間比，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲很多，房屋也沒有“不能居住”的質(zhì)量問(wèn)題。現(xiàn)在退房對(duì)業(yè)主并無(wú)益處。
2、本案中，由于開發(fā)商延遲辦證長(zhǎng)達(dá)近兩年時(shí)間。這些業(yè)主因?yàn)椴荒芟碛形餀?quán)，不能買賣、入學(xué)、抵押房屋，還要繼續(xù)交房貸，這期間造成的損失，不是房屋總價(jià)1%的違約金能彌補(bǔ)的。拿張女士家舉例，張女士的房屋價(jià)值59萬(wàn)余元，如果按照1%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，兩年才5900元，顯然是過(guò)低的。
這種情況下根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
對(duì)于無(wú)法舉證實(shí)際損失數(shù)額的業(yè)主。京云律師建議按照司法解釋規(guī)定按照“已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息” 為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。所以說(shuō)，業(yè)主可以主張?zhí)岣哌`約金數(shù)額。
對(duì)于能夠舉證自己實(shí)際損失的業(yè)主，需要舉出相關(guān)證據(jù)來(lái)證明自己的損失數(shù)額，法院會(huì)根據(jù)業(yè)主舉證，判斷最終的賠償數(shù)額
3、根據(jù)《合同法》原則，如果合同中有加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。對(duì)合同的格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。業(yè)主可以主張部分合同條款無(wú)效。本案中，開發(fā)商單方制定的合同條款，如果符合格式條款的要件，是可以被認(rèn)定為無(wú)效的。
4、不動(dòng)產(chǎn)是受到《物權(quán)法》保護(hù)的。但是開發(fā)商因?yàn)殚L(zhǎng)期延期辦理房產(chǎn)證，使幾百名業(yè)主在近兩年的時(shí)間內(nèi)，無(wú)法行使自己的部分物權(quán)權(quán)益，不能買賣、租賃、抵押、享受相關(guān)權(quán)益（子女入學(xué)）。由此所造成的實(shí)際損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋價(jià)款的1%，在這個(gè)角度看，業(yè)主仍可要求增加違約金數(shù)額。
【相關(guān)法律規(guī)定】
（一）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條。
由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日。（2）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。（3）合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
（二）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定。
預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
（三）《合同法》三十九、四十、四十一條規(guī)定
第三十九條 格式合同條款定義及使用人義務(wù)
采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。 格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。
第四十條 格式合同條款的無(wú)效
格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。
第四十一條 格式合同的解釋
對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。
（四）《物權(quán)法》第三十九條
《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定，【所有權(quán)基本內(nèi)容】所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
【京云律師事務(wù)所提示】
我所代理了幾十起河北省地區(qū)的商品房業(yè)主集體維權(quán)糾紛，其中逾期交房、逾期辦證糾紛占了大半，引起開發(fā)商逾期交房和辦證的原因有很多，一般業(yè)主無(wú)法判斷準(zhǔn)確原因就沒有辦法針對(duì)性的要求開發(fā)商整改，使得能夠順利交房辦證。另外，有的業(yè)主認(rèn)為，合同約定的違約金這么低，律師費(fèi)都有可能比違約金高，請(qǐng)律師不值。殊不知，法律有明確的規(guī)定，如果違約金數(shù)額過(guò)低，可以請(qǐng)求法院追加，但是可以提高多少、如何提高？依據(jù)是什么？這就需向?qū)I(yè)律師進(jìn)行咨詢。
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