羅恩云等訴重慶市都美成房地產開發有限責任公司商品房預售合同糾紛案
2021-10-29 閱讀：97
重慶市江津區人民法院
民事判決書
(2017)渝0116民初7989號
原告：羅恩云。
原告：賴傳惠。
二原告委托訴訟代理人：王忠彬，重慶津舟律師事務所律師，一般代理。
被告：重慶市都美成房地產開發有限責任公司，統一社會信用代碼915xxx688713216。
法定代表人：王仲根，執行董事。
委托訴訟代理人：徐嘉，上海東方環發律師事務所律師，特別授權。
委托訴訟代理人：鄒華恩，上海東方環發律師事務所律師，特別授c權。
原告羅恩云、賴傳惠與被告重慶市都美成房地產開發有限責任公司(下稱都美成公司)商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告羅恩云的委托訴訟代理人王忠彬，被告都美成公司特別授權的委托代理人徐嘉到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告羅恩云、賴傳惠向本院提出訴訟請求：1、判決被告限期對坐落于江津區雙福鎮福溪街67號水岸花都蘭馨苑小區14幢1-13-4房屋質量進行修復，限期對坐落于江津區雙福鎮福溪街67號水岸花都蘭馨苑小區公共區域質量問題進行修復。2、判決被告支付修復費用5000元(具體金額以鑒定結論為準)。3、判決被告賠償房屋貶值損失10000元。4、判決被告賠償原告房屋修復及公共區域修復期間的租房損失3000元。5、判決被告支付違約金21754元。6、本案訴訟費由被告承擔。事實和理由：2015年10月26日，原告與被告簽訂《重慶市商品房買賣合同》合同：約定由原告購買被告位于江津區雙福鎮福溪街67號水岸花都蘭馨苑小區14幢1-13-4房屋，房屋總價為408267元，合同約定了被告的保修責任。合同簽訂后，原告按約支付了房款，并按期接房。2017年4月28日，由于雨水浸泡，蘭馨苑小區業主發現蘭馨苑樓散水下沉，導致部份房屋墻體出現裂縫，有重大安全隱患，無法正常居住。原告房屋內天花板有裸露銹釘、多處墻體裂縫等嚴重質量問題需要修復。被告銷售質量不合格房屋的行為構成合同違約行為。原告認為，被告提供的商品房存在質量問題，應及時修復；質量問題導致的房屋價值損失，被告應當賠償貶損損失；被告提供的房屋在修復期間和公共區域在修復期間均影響正常居住，應賠償租房損失；被告銷售提供的商品房質量不合格，違反合同約定和法律規定，應按房屋總價的5%支付違約金。為維護原告的合法權益，根據《中華人民共和國合同法》，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》和《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規定訴至貴院，懇請依法支持原告的訴訟請求。
被告都美成公司辯稱：原、被告雙方存在商品房買賣合同關系。關于原告提出的第一項訴訟請求，對公共區域出現的質量問題，被告同意進行修復，其聯同設計單位、監理單位、施工單位制定的《整改方案》通過了重慶市江津區建設工程質量監督站(下稱江津區質監站)的專家論證，并完成了《整改方案》的公示程序，但因小區業主阻撓整改，所以整改未能進行。對室內房屋質量問題，室內房屋質量屬于被告保修的范圍，被告同意對其進行修復，如果原告選擇自行修復而產生的費用，被告愿在合理范圍內承擔相應的修復費用。關于被告提出的第二項訴訟請求，對房屋室內質量修復問題，原告只能選擇由被告賠償修復費用或由被告進行修復的一種方式。關于原告提出的第三項訴訟請求，房屋貶損損失賠償問題，原告未提供證據證明房屋存在貶損，同時該地段的房屋價格已經升值，不能證明貶值損失的合理性，不認可該項訴訟請求。關于原告提出第四項訴訟請求，修復期租房損失問題，房屋已由重慶市建設工程質量檢驗測試中心鑒定，證明房屋主體結構是安全的，符合正常使用條件，根據商品房買賣合同司法解釋第十三條第一款規定，只有房屋質量問題嚴重影響正常使用，才存在賠償，所以原告的請求沒有法律依據。另外，原告沒有證據證明其確實存在在外租賃房屋并支付租金，該項損失確已實際產生，所以原告的請求缺乏事實依據。因此，原告提出的該項訴訟請求缺乏事實和法律依據，不應得到人民法院支持。關于原告提出第五項訴訟請求，房屋質量不合格的違約金問題，雙方簽訂的合同僅針對房屋質量瑕疵約定了被告承擔保修義務，并未約定違約金，該訴訟請求不應得到人民法院支持。即使人民法院認定被告應當支付違約金，被告認為原告主張的違約金過高，請求人民法院依法予以調減。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院在審理中組織當事人進行了舉證和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據和事實，本院經審理認定事實如下：
2015年10月26日，原告羅恩云、賴傳惠與被告都美成公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，合同編號：14-1-13-4，原告羅恩云、賴傳惠購買了被告都美成公司開發的位于重慶市江津區雙福鎮雙河路67號水岸花都.蘭馨苑14幢1-13-4房屋一套,戶型為三室二廳,套內建筑面積合同為99.50平方米。雙方在合同中第十八條約定保修責任：“《新建商品房屋質量保證書》作為本合同的附件。甲方(被告都美成公司)自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。在商品房保修范圍和保修期限內發生的質量問題，甲方(被告都美成公司)應當履行保修義務，并對乙方造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者非甲方原因造成的損壞，甲方不承擔責任，但可協助維修，維修費用由乙方(原告)承擔。”合同簽訂后,原告羅恩云、賴傳惠按約向被告都美成公司付清購房款，被告都美成公司于2015年9月18日工程竣工驗收后按期將房屋實際交付原告羅恩云、賴傳惠。
2017年4月28日，被告都美成公司陸續收到水岸花都.蘭馨苑小區業主反映：“由于雨水浸泡，發現蘭馨苑底樓散水下沉，導致部份房屋墻體出現裂縫，原告房屋內多處墻體裂縫等質量問題需要修復。”在重慶市江津區建設工程質量監督站(以下簡稱江津區質監站)的監督下，被告都美成公司委托重慶市建設工程質量檢驗測試中心針對相關房屋進行質量安全鑒定，該中心檢測后陸續出具了相應的鑒定報告。其中2017年5月8日的檢測報告(報告編號：002補P410xxx1365A1J)鑒定結論為：“7.1重慶市江津區雙福新區水岸花都.蘭馨苑14某2單元主體結構現狀，能夠滿足正常使用條件下安全使用的要求。7.2重慶市江津區雙福新區水岸花都.蘭馨苑14某2單元目前存在室外地坪下陷、裝飾柱開裂、一層非承重墻開裂、車庫墻體滲水、排水管滲漏、部份墻體抹灰開裂、部份混凝土構件與填充墻間的干縮開裂、外墻涂料收縮開裂等缺損。以上缺損不影響房屋主體結構的安全性，但對房屋的正常使用性和建筑觀感存在影響，建議及時進行修復整改。7.3為了確保房屋的正常使用性和耐久性，針對重慶市江津區雙福新區水岸花都.蘭馨苑14某2單元目前存在的相關問題，應該委托具有資質的設計單位出具相應的整改方案，并由有資質的相應單位進行整改施工。”2017年5月10日的檢測報告(報告編號：002補P410xxx1410A1J)鑒定結論為：“7.1重慶市江津區雙福新區水岸花都.蘭馨苑14某1單元主體結構現狀，能夠滿足正常使用條件下安全使用的要求。7.2重慶市江津區雙福新區水岸花都.蘭馨苑14某1單元目前存在室外地坪下陷、裝飾柱開裂、一層非承重填充墻開裂、車庫墻體局部滲水、排水管滲漏、部份墻體抹灰開裂、部份混凝土構件與填充墻間的干縮開裂、外墻涂料收縮開裂等缺損。以上缺損不影響房屋主體結構的安全性，但對房屋的正常使用性和建筑觀感存在影響，建議及時進行修復整改。7.3為了確保房屋的正常使用性和耐久性，針對重慶市江津區雙福新區水岸花都.蘭馨苑14某1單元目前存在的相關問題，應委托具有資質的設計單位出具相應的整改方案，并由有資質的相應單位進行整改施工。”2017年5月17日的檢測報告(報告編號：002補P410xxx1673A1J)鑒定結論為：“7.1重慶市江津區雙福新區水岸花都.蘭馨苑15某樓(1單元、2單元)、17某樓、19某樓、20某樓、21某樓、28某樓(車庫)工程主體結構現狀，能夠滿足正常使用條件下安全使用的要求。7.2重慶市江津區雙福新區水岸花都.蘭馨苑15某樓(1單元、2單元)、17某樓、19某樓、20某樓、21某樓、28某樓(車庫)主要存在如下缺陷：房屋室外地坪下陷；裝飾柱(磚柱)開裂；磚砌非承重填充墻體開裂；墻體表面抹灰層開裂；裝飾裝修外開裂；外墻涂料層收縮開裂；混凝土構件與砌體構件結合部收縮開裂；車庫出入口處混凝土梁底面線形明顯不平順(澆筑原因引起)、鋼筋外露銹蝕、與混凝土板連接處滲水、車庫梁板后澆帶錯縫、混凝土梁板局部開裂(非受力裂縫)、鋼筋保護層厚度偏薄鋼筋外露銹蝕；車庫及車庫通道墻體表面抹灰層開裂、滲水；車庫地面找平層開裂等，以上缺損屬于一般質量缺損，不影響房屋主體結構的安全性能，建議及時進行修復整改。7.3重慶市江津區雙福新區水岸花都.蘭馨苑19某樓、20某樓、21某樓存在的吊一層回填土開挖、擋土墻開洞、增設層間鋼筋混凝土現澆板為后期人為改造，建議按照設計(竣工)圖進行恢復處理。7.4重慶市江津區雙福新區水岸花都.蘭馨苑28某樓(車庫)車庫出入口磚砌擋土墻存在安全隱患，不能滿足其使用安全性，建議拆除后重新設計修建。7.5重慶市江津區雙福新區水岸花都.蘭馨苑15某樓(1單元、2單元)、17某樓、19某樓、20某樓、21某樓、28某樓(車庫)目前存在的相關問題，應委托具有資質的設計單位出具相應的整改方案，并由有資質的相應整改單位進行整改施工。”
2017年5月，在江津區質檢站的監督下，被告都美成公司組織監理單位重慶亞太工程建設監理有限公司、設計單位中機中聯工程有限公司、施工單位中建五局第三建設有限公司制定的《江津區雙福新區水岸花都.蘭馨苑14某(1單元、2單元)、15某樓(1單元、2單元)、17某樓、19某樓、20某樓、21某樓、28某樓(車庫)質量缺損整改措施方案》(以下簡稱蘭馨苑公共區域質量缺損整改措施方案)。2017年6月26日，經施工圖審查機構技術性審查，《蘭馨苑公共區域質量缺損整改措施方案》滿足有關規范、規程要求，技術審查合格，并形成了《技術咨詢報告》，要求建設單位對《蘭馨苑公共區域質量缺損整改措施方案》等在小區公示欄進行公示。2017年11月27日，江津區質檢站出具《關于對水岸花都.蘭馨苑工程存在質量問題進行整改的說明》載明，2017年6月2日被告都美成公司在江津區質檢站的監督下，從江津區建設工程專家庫抽取5名專家對水岸花都.蘭馨苑工程項目進行現場調查，6月6日對被告組織監理單位、設計單位、施工單位制定的《蘭馨苑公共區域質量缺損整改措施方案》進行了專家論證，并出具《專家論證意見》。
2017年8月17日，本院現場查勘了原告羅恩云、賴傳惠房屋內質量現狀。2017年8月3日，原告羅恩云、賴傳惠向本院申請對其房屋裝飾裝修后，因房屋質量瑕疵引起的缺陷部份修復費用進行司法鑒定。本院依法委托重慶嘉川建設工程咨詢有限公司針對上述事項進行司法鑒定。該司接受委托后，再次查勘了原告羅恩云、賴傳惠的房屋，經雙方當事人確認并結合本院現場查勘結果，原告羅恩云、賴傳惠房屋內質量缺陷修復的主要項目是：(1)玄關左墻面存在長1.6m的裂縫，造成墻布4.36m2受損；(2)主臥室天棚石膏線條破裂約13.92m；(3)次臥天棚石膏線條破裂約3.07m長；(4)次臥天棚石膏線條破裂約3.07m長。原、被告對修復形成一致意見。2017年11月24日，重慶嘉川建設工程咨詢有限公司出具了《工程造價咨詢報告書》(渝嘉川2017咨鑒字第387號)，其鑒定意見為：“(2017)渝0116民初7989號原告(羅恩云、賴傳惠)與被告(重慶市都美成房地產開發有限責任公司)商品房銷售合同糾紛案中涉及的水岸花都.蘭馨苑14幢1-13-4號房屋因質量瑕疵引起的缺陷部分工程造價鑒定結果為2752.01元。
”
審理中，被告都美成公司認可對訟爭的房屋質量缺陷修復為《重慶市新建商品房屋質量保證書》承諾的商品房保修范圍和保修期限內發生的質量問題，且對原告自行組織房屋室內質量缺陷修復無異議；原告認可被告《蘭馨苑公共區域質量缺損整改措施方案》的真實性，合法性、關聯性尊重法院判決結果，要求對過程進行控制，得到業主的監督。
庭審中，雙方當事人爭議所在地重慶市江津區雙福鎮雙河路67號水岸花都.蘭馨苑、重慶市江津區雙福鎮福溪街67號水岸花都蘭馨苑與重慶市江津區雙福新區水岸花都.蘭馨苑系同一住宅小區。
上述事實，有原告提交的重慶市商品房買賣合同、房屋室內質量缺陷修復鑒定報告，被告提交的建設工程質量檢測鑒定報告、蘭馨苑公共區域質量缺損整改方案及質檢站關于整改方案的說明等證據，結合原、被告的當庭陳述及本院的現場查勘予以佐證，本院予以確認。
本院認為，原告羅恩云、賴傳惠與被告簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，合法有效，雙方當事人應當按照合同約定切實履行各自義務。關于水岸花都.蘭馨苑小區公共區域工程質量問題，經過工程質量檢測機構鑒定，該工程項目房屋主體結構安全，能夠滿足正常使用條件要求。針對存在的質量缺損整改問題，在江津質檢站的監督下制定的《蘭馨苑公共區域質量缺損整改措施方案》滿足有關規范、程序要求，技術審查合格。雙方當事人應當參照《房屋建筑工程質量保修辦法》(中華人民共和國建設部令第80號)第九條規定進行整改，即房屋建筑工程在保修期限內出現質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發出保修通知。施工單位接到保修通知后應當到現場核查情況，在保修書約定的時間內予以保修。發生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現場搶修。庭審中雙方當事人對《蘭馨苑公共區域質量缺損整改措施方案》無異議，一致認可由被告按此方案通知施工單位整改至驗收合格，本院對此依法予以確認。考慮到該整改方案的公示披露不足，對整改方案再行公示15日后實施整改存在正當性，本院予以支持。因雙方同意由被告修復水岸花都.蘭馨苑小區公共區域質量問題，不由原告自行修復，故被告不應再賠償原告公共區域的修復費用，原告請求被告賠償該費用的理由不能成立，本院不予支持。關于原告請求被告承擔房屋室內質量缺陷修復賠償問題，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規定，交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任。審理中原告表示自愿自行修復，由被告承擔賠償修復費用，被告對此無異議，本院予以確認。至于修復賠償金額，鑒定意見為2752.01元，但原告提出因室內裝飾裝修掩蓋了應有的質量缺陷問題，造成裝飾裝修費用擴大，應當增加1000元修復賠償費用。被告辯稱鑒定過程雙方均在場，室內質量瑕疵的范圍以及修復方法雙方意見一致，應當以鑒定意見為準。由于被告辯解意見客觀反映了鑒定報告的內容，原告提出增加修復賠償費用，未提供證據證明，本院對此不予支持。關于原告請求被告賠償房屋貶值損失問題，被告辯稱原告未提供證據證明房屋存在貶損，同時該地段的房屋價格已經升值，經本院咨詢重慶嘉川建設工程咨詢有限公司，該司回復，房屋的貶值損失無法進行司法鑒定，原告主張的房屋貶值損失缺乏事實依據。據此，本院認為原告未完成相應的舉證責任，應承擔舉證不能的責任，故被告的辯稱于法有據，本院予以采信，原告請求被告賠償房屋貶值的理由不能成立，本院不予支持。關于原告房屋修復及公共區域修復期間的租房損失賠償問題，原告認為由于房屋質量缺陷妨礙其生活居住，被告應當承擔租金損失。本院認為，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第一款規定，只有房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求賠償應予支持。而本案訴爭房屋質量問題已經重慶市建設工程質量檢驗測試中心鑒定，證明房屋主體結構現狀，能夠滿足正常使用條件下安全使用的要求，并未達到嚴重影響其生活居住，且原告未舉證證明因房屋質量缺陷嚴重影響生活居住，從而產生在外租賃房屋并支付租金的實際損失，因此原告對該項損失的請求沒有事實基礎和法律依據，本院不予支持。關于原告主張被告支付違約金問題，合同約定的已付房價款5%的違約金為第十五條規劃、設計變更承擔的違約責任。因被告原因造成原告的房屋質量問題，原、被告雙方在合同中約定質量瑕疵應承擔保修義務，并未約定承擔違約金。且本院已支持對房屋公共區域質量缺損由被告整改至驗收合格，支持被告承擔賠償原告房屋內自行修復費用。結合原告的實際損失和被告自愿積極履行整改和承擔修復賠償責任，本院對原告主張違約金不再支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百七十九條第(六)項，《中華人民共和國合同法》第七條、第八條、第一百零七條、第一百一十一條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條，判決如下：
一、被告重慶市都美成房地產開發有限責任公司于本判決生效之日起十五日內按《江津區雙福新區水岸花都.蘭馨苑14某(1單元、2單元)、15某樓(1單元、2單元)、17某樓、19某樓、20某樓、21某樓、28某樓(車庫)質量缺損整改措施方案》進行整改至驗收合格。
二、被告重慶市都美成房地產開發有限責任公司于本判決生效后之日起五日內支付原告羅恩云、賴傳惠房屋內質量缺陷修復賠償費2752.01元。
三、駁回原告羅恩云、賴傳惠其他訴訟請求。
如果被告重慶市都美成房地產開發有限責任公司如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費794元，減半收取397元，鑒定費3000元，合計3397元，由被告重慶市都美成房地產開發有限責任公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第五中級人民法院。雙方當事人在法定上訴期內均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發生法律效力，當事人應自覺履行判決的全部義務。一方不履行的，自本判決內容生效后，權利人可以向人民法院申請強制執行。申請執行的期限為二年，該期限從法律文書規定的履行期間的最后一日起計算。
免責聲明：本網部分文章和信息來源于互聯網，本網轉載出于傳遞更多信息和學習之目的。如轉載稿涉及版權等問題，請立即聯系網站管理員，我們會給與以更改或者刪除相關文章，保證您的權利。
