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除了商品房買賣會出現(xiàn)房屋爛尾，拆遷安置房也同樣會遭遇這一問題。一旦開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問題或企業(yè)破產(chǎn)，房屋爛尾問題極有可能多年都無法得到解決。如果不幸遭遇房屋爛尾，被拆遷人又該如何維權(quán)呢？下面我們通過案例來為大家詳細解讀。

因城市規(guī)劃調(diào)整，某市進行開發(fā)區(qū)建設(shè)，開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的A村房屋被納入拆遷征收范圍。但由于在拆遷過程中開發(fā)商資金鏈斷裂，樓盤開發(fā)阻滯，拆遷安置工作被迫中斷，被拆遷的村民生活受到嚴重影響。

時隔八年，在政府部門的介入下，拆遷工作再次啟動。但村民卻遭程序違法、強制拆遷的問題。于是A村村民委托律師參與到維權(quán)之中。

本案爭議焦點主要圍繞兩個方面：一是拆遷安置再次啟動后，面對強拆和不合理補償，村民該如何維權(quán)；二是歷史遺留的拆遷問題按舊法實施，政府部門和企業(yè)簽訂委托拆遷合同，對村民房屋進行強拆，是否合法。

當前國有土地上的房屋拆遷，依據(jù)的法律是2011年頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》。在2011年之前，則是《城市房屋拆遷管理條例》（現(xiàn)已廢止）。

因為拆遷啟動于2011年之前，所以適用舊法《城市房屋拆遷管理條例》。而根據(jù)舊法的規(guī)定，拆遷主體只能是開發(fā)企業(yè)和拆遷公司，行政機構(gòu)不參與拆遷。這就產(chǎn)生了一個問題：開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂的問題并沒有解決，無力再實施拆遷，只能由政府部門出面推進拆遷工作，但這又與《城市房屋拆遷管理條例》的相關(guān)規(guī)定相違背。

于是，當?shù)卣推髽I(yè)作出了一個舉措。企業(yè)和政府部門簽訂了一份《委托拆遷合同》。這份合同的內(nèi)容是：為了妥善處理該房產(chǎn)拆遷項目的遺留問題，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面委托市房屋征收服務(wù)中心（政府機構(gòu)）完成征地范圍的拆遷工作。

簡單來說，就是企業(yè)委托政府實施拆遷工作。

因為這場爛尾的拆遷要繼續(xù)下去，需要遵循當時生效法律《城市房屋拆遷管理條例》，而當時的法律規(guī)定是，政府部門不能參與拆遷。那么，通過簽訂《委托拆遷合同》，開發(fā)企業(yè)把拆遷工作委托給政府部門實施，這是否就合法了呢？

答案是否定的。

開發(fā)企業(yè)資金斷裂是開發(fā)企業(yè)的問題，拆遷爛尾歸爛尾，爛尾了就應(yīng)該另做處理，按照當時的法律規(guī)定，政府不能參與，那么參與了就是違法的，因為沒有法律依據(jù)。

如果政府想?yún)⑴c拆遷，合法的做法是依據(jù)現(xiàn)行有效的《國有土地上房屋征收與補償條例》履行相應(yīng)的征收程序，依法作出征收決定、征收公告，以及征收補償方案，來進行合法的征收。而不是由企業(yè)委托政府實施征收拆遷。

而關(guān)于強拆問題，法院認為，政府的強拆行為屬于“沒有任何法律依據(jù)及授權(quán)”，是對被拆遷村民的合法權(quán)益的嚴重侵害。

隨后該村村民又進一步提起國家賠償訴訟。賠償方式上，因該征收拆遷項目已經(jīng)不具備產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置條件，對村民的財產(chǎn)損失，只能以支付賠償金的方式進行賠償。

在賠償范圍上，如果沒有政府方的違法強拆行為，村民們本可以通過拆遷安置補償程序獲得相應(yīng)補償。因此，村民們的直接損失，不僅包括因違法強拆行為對被拆除房屋、附屬物、被損失的室內(nèi)物品等造成的直接財產(chǎn)損失，還應(yīng)包括村民們可能享有的拆遷安置補償權(quán)益，如搬遷補助費、臨時安置補償費等。

賠償標準上，由于村民房屋周邊房地產(chǎn)價格比評估時已明顯上漲，因此，可參照案件審理時房屋周邊房地產(chǎn)的市場交易價格變化情況予以賠償。

結(jié)合本案，我們再來給大家補充拆遷安置房爛尾時，關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的問題。

被拆遷人遇到安置房爛尾，需要弄清楚安置房的產(chǎn)權(quán)歸屬情況。首先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否已被銀行抵押；其次要先向銷售方確定房子是否有產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押。

明確產(chǎn)權(quán)歸屬后，再根據(jù)情況應(yīng)對：如果開發(fā)商資金斷裂，能在短時間內(nèi)籌措到資金，可以給開發(fā)商一點時間，完成后續(xù)工程。如果開發(fā)商破產(chǎn)，注意不能將房子退給開發(fā)商。因為退房后，購房者只能拿到收據(jù)或欠條。雙方由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。之后法院拍賣破產(chǎn)開發(fā)商財產(chǎn)償債時，債權(quán)債務(wù)關(guān)系的優(yōu)先級別低于買賣關(guān)系。

開發(fā)商破產(chǎn)后，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產(chǎn)證。

拆遷安置房爛尾的問題涉及到的部門和法律問題確實相對較為復雜，但只要厘清思路，找到突破口，依然可以維護自身的合法權(quán)益。如果大家對于拆遷維權(quán)的相關(guān)法規(guī)以及可能存在的法律風險缺少了解，也可以咨詢專業(yè)律師的意見。