房屋拆遷案例
劉女士因雙方感情不和打算離婚，本來已經約定好了把夫妻共同的房子過戶到孩子名下，大家好聚好散，沒想到轉頭對方就把房子賣給了別人，那么這種擅自賣房的行為到底有沒有法律效力?擅自轉賣的一方又應當承擔什么責任呢?
一、夫妻一方賣房是否有效?
根據婚姻法司法解釋規定，夫妻一方擅自賣房的買賣行為有效的條件有三個:
1. 房屋屬于夫妻共同共有
首先，該房屋應屬于夫妻共同財產，比如房產證上有夫妻二人的名字，或者雖然是夫妻一方的名字，但是屬于在婚姻存續期間購買。其次，京云婚姻律師團認為，該房屋屬于共同共有，而不是按份共有，如果是按份共有，則按照民法總則關于按份共有的法律規定進行處理。
2.第三人屬于善意購買
如果第三人與配偶一方惡意串通損害另一方的利益，受害一方可以主張該買賣合同屬于合同法規定的法定無效情形。
3.第三人支付合理對價并且辦理產權登記手續
以上三個條件缺一不可，除此之外夫妻一方擅自賣房都是無效的。
二、對方擅自賣房能否主張賠償?
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失的，離婚時可以要求賠償損失。
但是需要注意的是，夫妻一方主張賠償損失，只能以提起離婚訴訟為前提。
北京京云律師事務所律師告訴您，這主要是因為我國婚姻法將夫妻財產共同共有作為原則，夫妻約定作為例外，在財產未分割之前，所有財產屬于雙方共同共有。
三、京云律師對本案的分析
1.本案中,擅自轉賣房屋的一方承擔什么責任?
根據婚姻法的規定，離婚時一方轉移、變賣夫妻共同財產的，對擅自轉賣的一方可以少分或不分。
2.怎樣計算因單方轉賣造成的損失?
擅自轉賣房屋作為一種侵權行為，在衡量損失時，應當考慮到實施該侵權行為時行為人可能預估的損害后果。因此，-般來說實踐中對于房產損失有兩項核算方式。
(1)一種是按照擅自轉賣人在實施該行為時的市場價格為依據來計算另一方的損失有多少，從未來可能的升值數額為依據。
(2)第二種是按照房屋實際賣出時的價格乘以懲罰性的比例，從侵權人實際獲利數額出發進行計算。
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