房屋拆遷案例
《土地管理法》以及自然資源部于2020年3月30日發布的《土地管理法實施條例(修訂草案)》對集體土地征收程序作出了較大的調整和完善，取消了原法規定的“兩公告一登記”的征收程序，在批前程序增加了社會穩定風險評估、補償安置方案召開聽證會、補償安置決定等內容。各地對集體土地征收的具體操作程序還未進行詳細規定，但有些地方已陸續開展集體土地征收工作，如何執行好新法確定的征收程序，直接關系到能否依法征收集體土地、能否切實保障被征收人的根本權益。
一、集體土地征收的變化
(一)對集體土地征收的公共經濟利益問題進行界定
集體土地征收的公共利益是通過計數的方式界定的。為公共經濟利益發展需要，因軍事和外交工作需要用地、政府管理組織學生實施基礎教育設施項目建設、公共文化事業、保障性安居工程、成片開發企業建設及法律制度規定可征收農民集體所有土地的其他情形等六種情形需要用地的，可征收集體土地。
(二)規范完善了集體土地征收程序
1.土地征收后的公告調整為土地征收前的公告和土地征收后的公告，以擴大被征收人的知情權和參與土地征收的權利。
2.規定在批前開展土地發展現狀進行調查并同步啟動社會經濟穩定風險評估。社會穩定風險評估是集體土地征收審批前的一項重要的新程序。這符合《中共中央關于全面深化改革若干問題的決定》和《重大決策暫行條例》第二十二條的規定，對維護社會穩定、避免社會沖突具有十分重要的意義。
3.將征地批后開展經濟補償進行登記、編制以及土地資源征收補償安置工作方案并公告管理調整為批前開展生態補償登記、編制土地征收補償安置設計方案并公告，且公告至少30日聽取不同意見，多數農村村民有異議應當通過組織聽證，征地報批以前，縣(市)人民對于政府部門必須與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償安置等簽訂合作協議，對個別未簽訂征地補償安置協議的，縣(市)人民需要政府人員應當提供依據征地補償安置方案和補償登記研究結果分析作出征地補償安置決定。通過上述安排，更多的被征地人可以在土地征用報批前充分行使參與、表達和監督的權利，可以在土地征用報批前解決土地征用中存在的主要問題和矛盾，有利于土地征用后土地征用的順利實施。
4.將征地補償費足額預存作為中國政府可以申請進行土地征收前置程序。中華人民共和國申請征地的地方政府應當全額保留補償土地的補償費、安置補助費、農村村民房屋的補償費、土地所附的其他物品和幼苗的補償費以及社會保障費，不得申請征地。實踐進行操作中，由于我國地方人民政府通過財政投入資金管理壓力，在土地征收補償費沒有足額到位的情況下就開始啟動征收，導致被征收人騰空土地房屋之后，沒有足額拿到補償款，從而可以引發群體性事件或者一個社會經濟糾紛。保留全額征地補償作為征地申請的前置程序，有利于保障被征地人的補償權和安置權，有利于政府的和諧征地和社會穩定。
5.規定被征收人窮盡司法社會救濟途徑后方可啟動強制要求執行工作程序。被征地人對征地不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。被征收土地資源所有權人、使用權人在進行規定的期限內不申請國家行政復議或者不提起行政法律訴訟，在規定的期限內又不騰退的，由縣(市)人民對于政府可以依法申請中國人民法院強制要求執行。也就是說，征地被批準后，只有在被征收人用盡司法救濟手段后，征收人才能啟動強制執行程序，充分保障被征收人的司法行為權。
(三)完善對被征地農民社會公平進行合理補償和多元文化保障管理機制，保障被征地農民原有學習生活發展水平不降低，長遠生計有保障。
明確征地補償應公平合理，確保被征地農民的原有生活水平不降低，長期生活得到保障。征收土地補償費和安置補助費的土地按面積綜合地價、分區土地綜合地價考慮原用途、土地資源產值、土地、安置人口、區位、由供需以及經濟社會發展水平等因素決定，即綜合地價的范圍包括土地補償費和安置補助費;此外，土地征收費用還應單獨列示為村民的房屋補償費和安置補助費和社會保障費用。
二、集體土地征收操作程序
(一)確定土地進行征收管理范圍
建設項目符合《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規定的條件，確需征收集體土地的,由項目業主憑縣(市)人民對于政府經濟建設工程項目進行批準文件，向所在自然環境資源局申請辦理建設一個項目用地預審與選址意見書，確定土地征收范圍。
(二)發出征地通知書
土地征收范圍確定后，由縣(市)人民對于政府信息發布土地進行征收啟動系統公告，在擬征收管理土地問題所在鎮(街)、村(居)、村民通過小組工作范圍內張貼發布，并同步在縣(市)人民需要政府門戶網站上公開，公告期為五個工作日。征地啟動公告包括征地范圍、征地目的、征地實施單位、征地現狀調查安排等內容。土地進行征收企業啟動系統公告自發布之日起，任何一個單位和個人信息不得在擬征地范圍內搶栽搶建;違反法律規定搶栽搶建的，不予補償。
(三)進行土地現狀調查和社會穩定風險評估
縣(市)人民政府信息發布土地征收啟動公告后，應當通過開展擬征收土地發展現狀調查和社會經濟穩定風險評估，二者之間可以同步問題進行。現行土地調查的內容包括土地的所有權、類型和面積，以及農村村民的房屋、其他土地附屬物和綠色植物的所有權、類型和數量。社會發展穩定風險管理評估企業應當對征收土地的社會經濟穩定風險狀況可以進行分析綜合研判，確定風險點，提出風險防范措施和處置預案。社會穩定風險評估結果是征地申請的重要依據。
社會穩定風險評估是新增的土地征收程序。社會發展穩定風險進行評估是指與人民服務群眾利益關系密切相關的重大決策、重要決策、重大改革措施、重大工程技術建設一個項目、與社會主義公共秩序相關的重大活動等重大事項的制定出臺、組織學生實施或審批審核前，對可能產生影響企業社會工作穩定的因素開展網絡系統的調查，科學的預測、分析和評估，制定財務風險應對策略和預案。第一次在征收程序中實施社會穩定風險評估的是國有土地房屋征收，《國有土地房屋征收補償條例》第12條規定:”在作出房屋征收決定之前，中華人民共和國市、縣兩級政府應當結合人大代表、政協委員和群眾的意見、專家評估和職能部門的論證，對社會穩定風險進行預測和評估，并發布社會穩定風險評估報告。”.市、縣級人民政府可以根據中國社會發展穩定風險進行評估報告，決定是否作出房屋征收決定。”因此，集體土地征收中的社會風險評估可以借鑒國有土地上房屋征收的做法，由土地征收實施單位開展，即自然資源局、各鎮(街)等單位負責組織實施項目社會風險評估或委托專門機構進行社會風險評估，通過征求全國人大代表、政協委員、政協委員的意見，有關職能部門的專家意見和論證，發布社會穩定風險評估報告，對社會穩定風險進行預測和評估?？h(市)人民政府可以根據中國社會經濟風險進行評估工作報告分別作出可實施、暫緩實施、和不可實施的決定，并以政府名義下發給土地征收實施單位。社會風險評估風險等級一般分為三個等級，一是高風險，二是中風險，三是低風險，如屬于高風險，建議不予實施征收或暫緩實施征收;如屬于中等風險，建議應當繼續進行論證，并做好風險防范措施和應急處置預案后方可實施征收;如屬于低風險，建議可以在做好風險防范后實施征收。
(四)發布土地征收補償安置方案公告
征地實施單位應當根據社會穩定風險評估結果，結合土地狀況調查，制定征地補償安置方案，并征求資源、財政、農業和農村有關部門的意見。人力資源和社會保障的修訂。征收補償安置方案主要包括征收管理范圍、土地發展現狀、征收目的、補償技術標準、安置方式和社會經濟保障等內容。
征地補償安置方案經中華人民共和國縣(市)政府批準后，應當在被征地所在地的鎮(街)、村(居)、村民組的范圍內公布。公告期限為為三十個工作日，同時在中華人民共和國縣(市)政府門戶網站上公布。征收補償安置公告信息應當可以同時載明辦理補償登記管理期間、異議反饋網絡渠道等內容。
(五)組織聽證
被征地農村集體經濟組織的大多數成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，應當組織聽證會。對“多數”如何進行認定，聽證結果分析如何處理問題并沒有做出具體的規定。根據《國有土地上房屋征收補償條例》第十一條第二款的規定，“因舊城區改造需要征收房屋的，和超過一半的征用認為征收補償方案不符合國有土地上房屋征收和補償條例,這些措施,在城市或縣級人民政府應當組織征用和公眾代表參加的聽證會,并根據聽證會情況修改方案。”并結合征收實踐，只要過半數被征收人認為征收補償方案不符合法律法規規定就應當舉行聽證會，并根據聽證會的情況修改方案。實踐操作中，集體土地征收中的聽證可以借鑒國有土地上房屋征收的做法，過半數以上被征地的農村發展集體主義經濟社會組織成員可以認為補償安置方案不符合相關法律、法規規定的，縣(市)人民對于政府就應當組織聽證。具體操作，征地執行單位應當將符合聽證條件的事項報告中華人民共和國縣(市)政府，經批準后協調有關部門組織聽證，并在聽證七個工作日前通知當事人。涉及中國土地進行征收補償技術標準的，由縣自然教育資源局負責管理組織聽證;涉及房屋及其他建筑物、構筑物征收補償安置標準的，由住建局負責公司組織聽證;涉及被征地農民經濟社會生活保障的，由人社局負責學生組織聽證。聽證會提出的問題，由有關組織的聽證單位協調或者修改，起草聽證意見，報中華人民共和國縣(市)政府。
(六)補償登記
被征收人應當在征收補償安置公告管理規定期限內，持不動產權屬證明這些材料向土地征收制度實施建設單位可以辦理補償登記。被征地人未按期辦理土地補償登記手續的，土地征收實施單位應當書面通知被征地人或者發布公告，公告內容應當明確告知被征地人的權屬、土地使用權、土地使用權等主要信息。補償安置標準和補償安置結果。
(七)簽訂征收補償安置協議
土地征收實施單位根據征收補償安置方案與被征收人簽訂征收補償安置協議。對個別確實難以達成合作協議的，土地征收企業實施工作單位應向縣(市)人民對于政府如實說明發展情況及將采取何種措施提供保障其合法權益,報縣(市)人民需要政府信息作出征地補償安置決定。中華人民共和國縣(市)政府根據補償安置規劃和補償登記結果，作出征用土地的補償安置決定。
(八)申請征地及報批
征地報批前期研究工作完成后，土地征收企業實施管理單位人員應當能夠及時匯總并向自然環境資源局提供征地材料，自然教育資源局對土地征收實施單位發展提供的材料可以進行安全審查并出具審查報告，并擬訂農用地轉用和土地征收方案，經縣(市)人民對于政府部門審核同意后申請征地，并報有批準權的人民需要政府批準。
(九)發出征地通知書
征地申請獲批準后，縣(市)人民政府應當在收到征地批準文件之日起十日內發布土地征收公告，土地進行征收企業實施單位在征收土地問題所在鎮(街)、村(居)、村民通過小組工作范圍內張貼，并同步在縣(市)人民對于政府門戶網站上公開。征地公告包括征地批準文件、爭議解決辦法、救濟渠道等相關事項。
(十)補償安置
縣(市)人民政府發布土地征收公告后，土地征收實施單位負責組織實施補償安置及交地工作，征地補償費可以委托鎮人民政府(街道辦事處)及農村集體經濟組織直接發放。
(十一)強制執行
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