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　　為了更好地推進(jìn)全民普法宣傳，向普通百姓講述法理故事，剖析法律知識(shí)，啟迪社會(huì)生活，北京京云律師事務(wù)所與《北京晚報(bào)》達(dá)成高度合作，開(kāi)設(shè)“京云說(shuō)房”專欄，定期為讀者普及法律知識(shí)，解答法律問(wèn)題。

　　2023年3月29日，“京云說(shuō)房”系列專題文章《房子過(guò)戶第二天，拆遷公告下發(fā)，賣家想反悔?法院有判決》一文。筆者通過(guò)案例介紹，結(jié)合法律條文深入淺出的剖析，給出切實(shí)可行的建議，可謂是干貨滿滿。

　　《北京晚報(bào)》是由北京日?qǐng)?bào)社主辦并主管的綜合性晚報(bào)，在中國(guó)首都出版的小型綜合性晚報(bào)。作為北京地區(qū)最具影響力的媒體之一，《北京晚報(bào)》強(qiáng)調(diào)迅速關(guān)注、每日解讀、及時(shí)評(píng)論，加強(qiáng)個(gè)性化服務(wù)關(guān)注百姓民生，立足市民本位，站在讀者當(dāng)中，為市民提供全方位的服務(wù)。
        

　　全文如下

　　隨著人們生活水平的提高，不少人通過(guò)買房、換房改善了生活環(huán)境，如果賣房后，房屋被納入征收范圍了，那賣房者可以反悔嗎?徐先生就遇到了這樣的情況，我們來(lái)看看他的故事。

　　家住寧波的徐先生想在當(dāng)?shù)刭I房，于是通過(guò)中介公司了解到姜女士想售房。經(jīng)過(guò)雙方多次溝通和看房后，徐先生對(duì)這套房子很滿意。買賣雙方達(dá)成一致，簽訂了《房屋買賣合同》，徐先生支付完房款后，姜女士也為徐先生辦理了過(guò)戶。可誰(shuí)知道，就在過(guò)戶完的第二天，相關(guān)部門(mén)就出公告說(shuō)房子所在的這片小區(qū)被納入征收范圍。徐先生還沒(méi)來(lái)得及高興，麻煩就找上門(mén)來(lái)了。因?yàn)榻康弥讼⒑蠡诹耍艺f(shuō)要取消交易，理由是現(xiàn)在出了征收公告，今時(shí)不同往日，情況發(fā)生了變化，認(rèn)為徐先生和中介公司肯定事先得知要拆遷，卻故意隱瞞，沒(méi)有對(duì)自己說(shuō)明情況。她要根據(jù)情勢(shì)變更原則解除兩人的合同。徐先生覺(jué)得不能因?yàn)橐魇战烤统鰻柗礌枺瑳r且兩人已經(jīng)簽了房屋買賣合同，他不同意解除。溝通無(wú)果后，不甘心的姜女士就把徐先生和中介公司訴至法院，要求確認(rèn)《房屋買賣合同》無(wú)效，并要求徐先生返還房屋。那么，姜女士想要解除合同的訴求會(huì)被支持嗎?

　　其實(shí)，姜女士的想法可以被理解，自己頭一天剛賣完房，征收公告第二天就出來(lái)了，一夜之間虧損了上百萬(wàn)，換誰(shuí)也不愿意，但她的訴求恐怕難以得到法院支持。

　　庭審時(shí)徐先生稱：“房子是姜女士主動(dòng)出售的，自己是通過(guò)中介公司與姜女士簽訂的《房屋買賣合同》，這是兩人真實(shí)的意思表示。其次，簽合同時(shí)，這套房屋面臨征收的消息在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)眾所周知，姜女士不可能不知曉，況且自己已經(jīng)將房款全額付清，并在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)又在姜女士的要求下另支付了 2 萬(wàn)元房款，房子也過(guò)戶給了自己，《房屋買賣合同》已經(jīng)履行完畢，不適用情勢(shì)變更原則。最后，房屋征收工作尚在進(jìn)行中，還沒(méi)有取得大部分被征收戶的簽字同意，最終會(huì)不會(huì)征收尚無(wú)定論，姜女士主張解除合同違背了誠(chéng)信原則。”

　　中介公司認(rèn)為，是姜女士主動(dòng)要求出售涉案房屋，并且出售意愿強(qiáng)烈，幾次找到他們?cè)儐?wèn)賣房進(jìn)展加以催促。姜女士與徐先生簽訂的《房屋買賣合同》確實(shí)是雙方真實(shí)意思表示，不存在強(qiáng)買強(qiáng)賣情形，也不存在他們與徐先生合起伙來(lái)故意欺瞞姜女士的情形。

　　我們先來(lái)了解一下什么是情勢(shì)變更原則，這個(gè)原則是指合同成立并生效以后，因不可預(yù)見(jiàn)或不可歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人的事情發(fā)生，導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或者喪失，若繼續(xù)履行合同將導(dǎo)致顯失公平，從而允許當(dāng)事人變更或者解除合同的一項(xiàng)救濟(jì)手段。雖然我國(guó)法律規(guī)定了情勢(shì)變更原則，但是在本案件中，考慮到姜女士長(zhǎng)期居住在這里，通過(guò)房屋所在社區(qū)的其他住戶了解到，在此之前就已經(jīng)較長(zhǎng)時(shí)間流傳要被拆遷的消息。姜女士為出售房屋，在包括本案中介公司在內(nèi)的多家中介機(jī)構(gòu)掛牌，她對(duì)于房屋的基本情況應(yīng)有所了解，并且在賣房定價(jià)時(shí)是考慮到此點(diǎn)后確定的價(jià)格，所以姜女士對(duì)于這套房子可能面臨拆遷有一定的預(yù)見(jiàn)性，而且徐先生和姜女士都已經(jīng)完成了付款和過(guò)戶，合同已經(jīng)履行完畢，并不存在繼續(xù)履行合同對(duì)她不公平的情形，所以姜女士不能依據(jù)情勢(shì)變更原則要求解除合同。

　　而且我國(guó)法律規(guī)定，只要符合這三個(gè)條件民事法律行為就是有效的：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實(shí);(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違反公序良俗。

　　綜上，徐先生和姜女士簽訂的《房屋買賣合同》已經(jīng)發(fā)生效力，而且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并不具備合同無(wú)效事由。因此，法院駁回了姜女士的訴求。

　　在出現(xiàn)類似的買賣合同糾紛時(shí)，合同中的每項(xiàng)條款，每個(gè)措辭都很重要。房屋買賣無(wú)小事，無(wú)論是買房人還是賣房人，在交易過(guò)程中均應(yīng)小心謹(jǐn)慎，提前做好功課。在簽訂合同前充分了解關(guān)于房子以及市場(chǎng)相關(guān)情況，才能簽訂合同，建議委托專業(yè)律師幫忙把關(guān)，從而更好地保障自己的權(quán)益，以免陷入不必要的糾紛。