房產糾紛案例
簽完房屋買賣合同,買方也已支付定金,房主卻反悔了,買方訴至法院,同時主張違約金和雙倍返還定金,法院怎么判?
案件詳情
2020年7月，解某與王某簽訂《房屋買賣合同書》，合同約定：乙方解某購買甲方王某所有的房產一套，房產成交價為69.5萬元，合同簽訂當日由乙方支付1.5萬元購房定金，某房產中介公司作為丙方提供居間服務，代為保管定金及購房款。合同還約定，合同簽訂后，任何一方不得反悔或中途毀約，否則即屬違約，違約方應承擔違約責任并支付傭金費用。若甲方違約雙倍返還給乙方購房定金，并按照總房價的20%向乙方支付違約金;若乙方違約，應向甲方賠付相當于所交定金數額的違約金，傭金費從已交定金中優先扣除，不足以賠付甲方的部分，由乙方另行支付。
合同簽訂當日，解某支付了1.5萬元購房定金，由房產中介公司代收。后王某因未與其配偶就案涉房屋的出售事宜達成一致意見，決定不再出售該房屋。解某經與王某確認其不再出售案涉房屋后，遂以王某違約為由將其訴至法院。
法院審理
法院經審理認為，雙方當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
《房屋買賣合同書》作為簽約各方的真實意思表示，合法有效，簽約方應當依約履行各自的合同義務。合同簽訂后，解某依約交納1.5萬元定金，王某后又決定不再出賣房屋，致使合同目的不能實現，其行為構成違約。關于定金和違約金，定金由房產中介公司代收的行為并不影響解某已向王某交付定金的事實，而違約金的性質是以補償性為主、懲罰性為輔，約定違約金不應過分高于造成的損失，考慮到王某從簽訂合同到表示不再出賣房屋的時間較短、目前二手房銷售市場的實際情況，且解某也未舉證證明因王某違約造成的損失，法院認為由王某向解某雙倍返還定金為宜。最終，法院依法判決解除解某與王某簽訂的《房屋買賣合同書》，并由王某雙倍返還解某購房定金3萬元。
該判決現已生效。
法官說法
定金是當事人約定的，為保證債權的實現，由一方在履行前預先向對方給付的一定數量的貨幣或者其他替代物。合同中的定金條款通過對違約方適用定金罰則起到合同擔保作用，可以督促合同雙方自覺履行合同義務，而且定金的交付本身也可以視為合同成立的證據。但需要注意的是，合同同時約定定金和違約金的，定金條款和違約金條款不能同時適用，一方違約時，對方可以選擇適用定金或者違約金條款。
本案中，合同約定的條款對雙方具有法律約束力，買賣雙方均應恪守誠信原則，按照合同約定如約履行己方義務。解某依約交付定金后，王某又反悔表示不再出賣房產，其行為構成違約，由于定金條款和違約金條款不能同時適用，綜合考慮案情后法院遂判令王某雙倍返還解某購房定金。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第五百六十三條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。
以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
第五百八十六條：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。
定金的數額由當事人約定;但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額。
第五百八十七條：債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金;收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。
第五百八十八條：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數額的損失。
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