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“一房二賣”您了解

高甲與高乙均系B鎮(zhèn)b村居民，雙方因b村某處土地的經(jīng)營使用產(chǎn)生糾紛。2019年7月份，高甲因故占用b村土地一處，2020年1月12日，高甲向b村補繳承包費20000元。2020年9月1日，b村又與高乙簽訂土地承包合同，將包括高甲占用土地在內(nèi)的一宗地塊租賃給高乙，高乙也按約定繳納了相應(yīng)土地承包費。高乙認為其依據(jù)與b村簽訂的土地承包合同有權(quán)要求高甲搬出該宗土地，故高乙向法院提起排除妨害糾紛之訴。

法院審理認為，高甲向b村委交納了20000元租賃費，b村向高甲出具了收款憑據(jù)，雙方之間雖未簽訂書面合同亦未約定承包期限，但高甲一直占有使用該部分土地，雙方事實上形成了土地承包關(guān)系。高乙與b村委簽訂的土地承包合同是雙方的真實意思表示，不違反法律的強制性規(guī)定為有效合同。對于案涉土地，高甲、高乙均與b村委存在承包合同關(guān)系，因雙方均未辦理土地經(jīng)營權(quán)登記且高甲與b村委之間的承包合同成立在先，故應(yīng)認定高甲取得案涉土地的承包經(jīng)營權(quán)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條的規(guī)定，人民法院在處理該類型案件中應(yīng)把握三個原則：

一是合同登記在先原則，已經(jīng)依法登記的承包方，取得土地經(jīng)營權(quán)；

二是合同生效在先原則，均未依法登記的，生效在先合同的承包方取得土地經(jīng)營權(quán)；

三是合法先占原則，依前兩項規(guī)定無法確定的，已經(jīng)根據(jù)承包合同合法占有使用承包地的人取得土地經(jīng)營權(quán)，但爭議發(fā)生后一方強行先占承包地的行為和事實，不得作為確定土地經(jīng)營權(quán)的依據(jù)。

承包人如何避免因“一地二包”造成的權(quán)益受損，法官提醒您巧用三招化解風(fēng)險，第一要抓住重點，避免“一地二包”的法律風(fēng)險，一定要實地查探發(fā)包地塊是否有權(quán)屬糾紛，一方面要從經(jīng)營權(quán)登記機關(guān)查詢登記情況，另一方面要向發(fā)包地塊的相鄰承包人進行實際了解，從而確定承包地塊的權(quán)屬情況。第二要嚴審合同，簽訂承包合同時一定要仔細閱讀合同條款，對于合同中表述模糊或有歧義的條款應(yīng)當要求釋明或主動提出修改意見。同時，要在合同中約定發(fā)包方不能交付土地時的違約責任。第三要立即行動，在土地承包合同生效后，承包人要盡快向登記機關(guān)申請土地經(jīng)營權(quán)登記，且要盡快將承包地充分利用起來，以達到對地塊合法占有的狀態(tài)。