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二手房買賣過不了戶，原來是違建惹的禍
二手房買賣過不了戶，原來是違建惹的禍
2023-07-27   閱讀：842   京云律師
二手房交易中，獨(dú)棟樓房因其面積大、可改造性強(qiáng)等特點(diǎn)受到不少購(gòu)房者的追捧。然而，獨(dú)棟樓房若涉及未經(jīng)相關(guān)行政部門審批的違規(guī)加建、改建行為，房屋在交易時(shí)無法正常過戶，將會(huì)給購(gòu)房者帶來一定的麻煩和經(jīng)濟(jì)損失。
 
 
 
基 本 案 情

莫先生系廣州市荔灣區(qū)某棟樓房的產(chǎn)權(quán)登記人，該樓房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上載明屋內(nèi)建筑面積89平方米，房屋總層數(shù)3層。因此前又加建了兩層，該樓房目前實(shí)高5層。

二手房買賣過不了戶，原來是違建惹的禍

2021年8月，莫先生決定出售該樓房，故委托朱先生代為處理房屋出售及辦理過戶、簽訂合同等事宜。恰逢連先生欲購(gòu)房，其在現(xiàn)場(chǎng)查看了莫先生的房屋情況，并查閱房屋登記情況后，甚是滿意，決定購(gòu)買此房。隨后，朱先生代理莫先生（甲方，出賣人）與連先生（乙方，買受人）簽訂了《存量房買賣合同》，約定莫先生將該樓房以2730萬(wàn)元總價(jià)出售給連先生，價(jià)款分期支付。

 

合同簽訂后，連先生分期支付了購(gòu)房定金及購(gòu)房款共1730萬(wàn)元。但后續(xù)在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，連先生卻被告知因該樓房涉及違建，目前已被房管部門限制交易。因無法繼續(xù)辦理房屋過戶手續(xù)，連先生要求解除合同，莫先生不同意，雙方僵持不下，連先生遂將莫先生、朱先生起訴至法院，請(qǐng)求解除合同、莫先生及朱先生退還已付款項(xiàng)，并按合同約定賠付違約金。

 

 
裁 判 結(jié) 果

廣州市荔灣區(qū)人民法院一審判決：確認(rèn)連先生與莫先生簽訂的《存量房買賣合同》解除，莫先生向連先生一次性返還定金及購(gòu)房款1730萬(wàn)元，朱先生對(duì)該項(xiàng)義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，連先生在收齊款項(xiàng)后將涉案房屋交還給莫先生。

 

判決后，三人不服提起上訴。

 

廣州市中級(jí)人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。

 

法 官 說 法
廣州市荔灣區(qū)人民法院  邱思陵

本案中，購(gòu)房合同是出賣人莫先生與買受人連先生的真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)依約履行。但由于連先生未能取得案涉房屋的產(chǎn)權(quán)，其合同目的客觀上無法實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)要求解除合同，返還已付定金及購(gòu)房款，符合法律規(guī)定。

 

至于違約責(zé)任問題，房屋買賣合同約定交易的標(biāo)的物應(yīng)是合法的建筑物。本案中，買受人連先生在購(gòu)房時(shí)已查閱房屋登記情況并到現(xiàn)場(chǎng)查看，知悉房屋登記情況與現(xiàn)狀不一致、房屋現(xiàn)狀存在超出產(chǎn)權(quán)證載面積的事實(shí)，但其仍自愿簽訂房屋買賣合同，故應(yīng)對(duì)此產(chǎn)生的不能過戶、違法建設(shè)被拆除等風(fēng)險(xiǎn)及可能產(chǎn)生的損失有合理預(yù)見，而不能將合同無法履行的責(zé)任全部歸責(zé)于出賣人。出賣人在出售房屋時(shí)，亦明知案涉房屋存在違章建設(shè)，買賣雙方對(duì)合同無法履行均負(fù)有責(zé)任，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)損失，故法院對(duì)買受人主張的違約責(zé)任不予支持。另因朱先生在案件審理中同意承擔(dān)合同出賣方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，故由其承擔(dān)連帶責(zé)任。

 

法官提醒，簽訂房屋買賣合同前，買受人應(yīng)注意審查房屋的產(chǎn)權(quán)登記情況，核實(shí)產(chǎn)權(quán)人、證載面積、他項(xiàng)權(quán)利以及是否有查封等影響合同履行的情況，并到現(xiàn)場(chǎng)查看房屋現(xiàn)狀。若發(fā)現(xiàn)房屋現(xiàn)狀與登記情況不一致的，應(yīng)及時(shí)與出賣人溝通了解實(shí)情；若房屋存在違法建設(shè)情況，應(yīng)慎重考慮是否能承擔(dān)違法建設(shè)被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎購(gòu)買。除此之外，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，買受人還應(yīng)仔細(xì)閱讀并理解合同條款，注意合同約定的付款流程及時(shí)間節(jié)點(diǎn)、交房時(shí)間、過戶時(shí)間、違約責(zé)任等關(guān)鍵信息，核實(shí)交易標(biāo)的物的面積是證載面積還是現(xiàn)有面積，避免自身合法權(quán)益受到損害。

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