房屋拆遷案例
打開社會新聞，各地大規模拆除違章建筑的事件屢屢見諸報端，什么“北京最大違章建筑拆除”、“哈爾濱主城區拆違120平方米”、“閩侯零容忍拆違”等等。
現在拆除違章建筑一般分兩類情況，一類是以拆違代拆遷，另外一類是拆除真正的違章建筑。
以拆違代拆遷
幾乎98%的拆遷項目中，對于當事人的自建房或者面積不計算在房本中的房屋，拆遷人都會一刀切的認定為“違章建筑”。我們曾經說過，這種情況只是拆遷人的一種策略，至于自建房是不是違章建筑，我們堅定的認為——大多數情況下不是!因為法律已經規定了什么是違章建筑，只要不符合法律規定的就不能被簡單的被認定為違章建筑，所以各位被拆遷戶朋友家中建有自建房的，如果拆遷人說你的房子是違章建筑，你大可以不用相信他!
拆除真正的違章建筑
違法建筑一般是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定建設，嚴重影響城市規劃的建筑。主要包括：
(1)未申請或申請未獲得批準，未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建筑;
(2)擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建筑;
(3)擅自改變了使用性質建成的建筑;
(4)擅自將臨時建筑建設成為永久性的建筑。
對于違法建筑的處罰，法律有明確規定：未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。
本條實際表達了兩個意思：違章建筑的認定需要經過規劃部門，拆除違章建筑行為屬于行政處罰。
另外，法律還有一個不溯及既往的規則。《城鄉建設環境保護部關于房屋所有權登記發證工作中對違章建筑處理的原則意見》中規定，考慮到《城市規劃條例》是國務院1987年新頒發的，各地制定審批城市規劃也有先有后，各市、 縣可根據實際情況合情合理地確定處理違章建筑的時間界限， 各地在處理違章建筑時，對時限以前的可適當放寬，時限以后的應從嚴處理。
明白了這個我們就知道該如何維權了。
規劃部門認定
既然違章建筑的定性單位有且只有規劃部門，其他部門沒有權利進行定性。一些省市規定房屋管理部門或者城市管理部門只負責執法。
《上海市拆除違法建筑若干規定》
第三條 市和區、縣人民政府統一領導和負責所轄區域內拆除違法建筑工作，建立健全拆除違法建筑工作機制，完善、落實拆除違法建筑責任制，對拆除違法建筑實施部門進行考核。
市城鄉建設管理部門和區、縣人民政府指定的部門具體負責所轄區域內拆除違法建筑工作的綜合協調。
市和區、縣規劃管理部門、房屋管理部門和城市管理行政執法部門(以下統稱“拆違實施部門”)按照規劃管理、物業管理等方面的法律、法規和市人民政府的規定，分別負責違法建筑的拆除，其具體職責分工，由市人民政府另行規定。
街道辦事處、鎮人民政府應當配合拆違實施部門做好違法建筑的拆除工作。
公安、工商等其他有關行政管理部門根據各自職責，協助做好拆除違法建筑的相關工作。
《蘇州市拆除違法建筑實施辦法》第七條市規劃行政主管部門對違法建筑認定后，會同區人民政府、有關部門(本辦法第三條內容所涉及的部門，下同)作出限期拆除違法建筑的決定。
第八條 市規劃行政主管部門會同區人民政府有關部門、街道辦事處(鎮人民政府)負責送達限期拆除違法建筑告知書、決定書。
《浙江省違法建筑處置規定》
第十條 城鎮違法建筑依照城鄉規劃法律、法規的規定，屬于尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，由城鄉規劃主管部門責令限期改正，并依法處以罰款。
第十一條 城鎮違法建筑有下列情形之一的，應當認定為城鄉規劃法律、法規規定的無法采取改正措施消除影響，由城鄉規劃主管部門責令限期拆除(含局部拆除，下同)，依法處以罰款。
還有許多省市規定了拆除違法建筑的辦法，大家可以去網上搜索一下。
依據法定程序拆除
1、違章建筑認定階段
城鄉規劃部門(有時連同房屋管理部門和城市管理部門)有權認定建筑是否是違章建筑。大部分省市都有認定的標準和依據，如果省市沒有具體的實施辦法，則應按照城鄉規劃法處理。
《蘇州市拆除違法建筑實施辦法》
第十一條 城鎮違法建筑有下列情形之一的，應當認定為城鄉規劃法律、法規規定的無法采取改正措施消除影響，由城鄉規劃主管部門責令限期拆除(含局部拆除，下同)，依法處以罰款：
(一)未依法取得建設工程規劃許可，且不符合城鎮控制性詳細規劃的強制性內容或者超過規劃條件確定的容積率、建筑密度、建筑高度的;
(二)超過建設工程規劃許可確定的建筑面積(計算容積率部分)或者建筑高度，且超出《浙江省城鄉規劃條例》規定的合理誤差范圍的;
(三)在已竣工驗收的建設工程用地范圍內擅自新建、搭建，或者利用建設工程擅自新建、搭建的;
(四)存在建筑安全隱患、影響相鄰建筑安全，或者導致相鄰建筑的通風、采光、日照無法滿足國家和省有關強制性標準的;
(五)侵占城鎮道路、消防通道、廣場、公共綠地等公共設施、公共場所用地的;
(六)其他應當認定為無法采取改正措施消除影響的情形。
《上海市拆除違法建筑若干規定》
市和區、縣規劃管理部門、房屋管理部門和城市管理行政執法部門(以下統稱“拆違實施部門”)按照規劃管理、物業管理等方面的法律、法規和市人民政府的規定，分別負責違法建筑的拆除，其具體職責分工，由市人民政府另行規定。
2、處理審批階段。
根據《行政處罰法》的規定，行政機關做出行政處罰應當告知當事人的權利，并應同時告知當事人訴訟和復議權利。并應給予當事人一定的申辯期間。
《行政處罰法》
第三十一條 行政機關在作出行政處罰決定之前，應當告知當事人作出行政處罰決定的事實、理由及依據，并告知當事人依法享有的權利。
第三十二條 當事人有權進行陳述和申辯。行政機關必須充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據，應當進行復核;當事人提出的事實、理由或者證據成立的，行政機關應當采納。
行政機關不得因當事人申辯而加重處罰。
第三十九條 行政機關依照本法第三十八條的規定給予行政處罰，應當制作行政處罰決定書。行政處罰決定書應當載明下列事項：
(一)當事人的姓名或者名稱、地址;
(二)違反法律、法規或者規章的事實和證據;
(三)行政處罰的種類和依據;
(四)行政處罰的履行方式和期限;
(五)不服行政處罰決定，申請行政復議或者提起行政訴訟的途徑和期限;
(六)作出行政處罰決定的行政機關名稱和作出決定的日期。
行政處罰決定書必須蓋有作出行政處罰決定的行政機關的印章。
第四十條 行政處罰決定書應當在宣告后當場交付當事人;當事人不在場的，行政機關應當在七日內依照民事訴訟法的有關規定，將行政處罰決定書送達當事人。
3、決定送達階段
依據《城鄉規劃法》及其它有關法律法規的規定，城市管理行政執法局擬作出對違法建設的限期拆除決定，應由城市管理行政執法局領導集體審議決定。承辦人員根據決定，應及時制作《限期拆除決定書》。
當事人在收到《限期拆除決定書》后，應當在規定期間內自行拆除違法建筑。(《限期拆除決定書》上作出的限期拆除的期限，按照違法建設體量大小確定合理期限，一般為3-10天)。
三、違法建筑案件的行政復議和行政訴訟階段
當事人對城市管理行政執法局作出的行政決定不服的，在法定期限內(申請復議期限為當事人知道作出具體行政行為之日起60 日內，提出行政訴訟期限為當事人知道作出具體行政行為之日起三個月內)，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。在此期間，停止具體行政行為的執行。
《行政強制法》第四十四條 對違法的建筑物、構筑物、設施等需要強制拆除的，應當由行政機關予以公告，限期當事人自行拆除。當事人在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關可以依法強制拆除。
當事人要求提出行政復議的，行政復議受理機關(區政府法制機構或市城市管理行政執法局)應當認真審核，依法做出行政復議處理決定。當事人提出行政訴訟的，人民法院依法審理。
四、違法建筑的行政強制執行階段
對于違法建筑的當事人不履行行政決定的，區城市管理行政執法局應當根據《中華人民共和國行政強制法》和《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律規定，依法實施強制拆除。
分為5個步驟(依據《行政強制法》第四章，行政強制執行一般程序規定)：
1、公告程序：
下達《限期拆除違法建設公告》。在當事人自行履行行政決定期限屆滿之后，當事人沒有拆除違法建設的，應當下達《公告》，限期當事人自行拆除違法建設。公告時間可參照催告時間，限期10日內;(《行政強制法》第四十四條)
2、催告程序：
下達《履行行政決定催告書》。當事人在限期內未自行拆除違法建設的,作出《催告書》，催告當事人自覺履行義務，時間10天內;催告書中必須載明當事人陳述和申辯的權利。
《行政強制法》第三十五條 行政機關作出強制執行決定前，應當事先催告當事人履行義務。催告應當以書面形式作出，并載明下列事項：
(一)履行義務的期限;
(二)履行義務的方式;
(三)涉及金錢給付的，應當有明確的金額和給付方式;
(四)當事人依法享有的陳述權和申辯權。
3、報批程序：
當事人在法定期限(申請行政復議期限為60日內，提出行政訴訟期限為三個月內)內，既不申請行政復議又不提起行政訴訟也沒有拆除違法建設的情況下，由區城市管理行政執法局申請區人民政府法制機構審核，聽取由區政府牽頭組織，區政府法制辦、法院、檢察院、紀委監察局、當地基層組織、新聞媒體等有關部門人員及律師等組成的專家會審委員會的意見后，由區人民政府研究決定，責成有關單位(區行政城市管理行政執法局、區公安分局、區規劃分局等)強制拆除。
4、作出強制執行決定：在履行了限期拆除違法建筑公告、履行行政決定催告兩個程序后，當事人在法定期限內沒有履行行政決定也沒有申請行政復議或者提起行政訴訟的，根據區人民政府責成決定，區城市管理行政執法局向當事人發出《行政強制執行決定書》，送達當事人，同時發布《強制拆除公告》。
(《行政強制法》第四十四條)。
5、強制執行：
如果當事人在《行政強制執行決定書》下達后堅持不自行拆除,行政機關將采取強制執行方式。由區政府牽頭召集參加強制拆除的相關部門會議，共同研究制定強制拆除方案，進行社會穩定風險評估。
行政機關實施行政強制執行時，可以依據《行政強制法》第四十二條的規定，在不損害公共利益和他人合法權益的情況下，與當事人達成協議。
最后，云合律師團隊|京云律師事務所，辦理過大量的拆除違章建筑的案件。這類案件98%以上的拆違行為都存在政府違反法定程序拆除的情況，大部分當事人，不知自己的權利在何處，稀里糊涂，被政府連嚇帶威脅的就妥協了。希望通過本文章，能為廣大正在面臨拆違的當事人釋疑，樹立起維權信心。
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