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　　作為承租他人廠房經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，最怕的就是遇見(jiàn)出租方破產(chǎn)的狀況。一來(lái)為了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)前期投入了很多基礎(chǔ)性建設(shè)資金;二來(lái)預(yù)付租金這筆不小的開(kāi)支還不知道能不能要的回來(lái)。那么如果真遇見(jiàn)這樣的情況該如何應(yīng)對(duì)呢?云合律師團(tuán)隊(duì)|浩云律所近期就遇見(jiàn)了這樣的案例。
         

　　2016年，朱某與一家公司簽訂了《廠房租賃合同》，租賃期限15年，每月租金20萬(wàn)元，租金總額3600萬(wàn)元。合同簽訂后，朱某于同年7月19日、7月22日分兩次向阿里公司匯款共計(jì)1800萬(wàn)元。交付租賃廠房一年后，該公司向法院申請(qǐng)破產(chǎn)清算。

　　兩個(gè)月后，該公司起訴朱先生要求朱先生立即將其所租賃的廠房返還給該公司并承擔(dān)逾期騰房占有使用費(fèi)。朱先生聽(tīng)到這個(gè)消息后懵了，雙方明明簽訂了租賃合同，何況自己還提前支付了好幾年的租金，怎么突然對(duì)方就理直氣壯的要求自己返還廠房還承擔(dān)占有使用費(fèi)?這還有沒(méi)有天理了?對(duì)于這樣的情形，浩云律所事務(wù)所的劉律師給朱先生做了詳細(xì)的分析和解答。

　　首先，對(duì)方的起訴要沒(méi)依據(jù)呢?有的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)清算申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)清算申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)清算管理受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同”。對(duì)方申請(qǐng)破產(chǎn)清算后，由于朱先生沒(méi)有催告對(duì)方是否繼續(xù)履行合同，對(duì)方也沒(méi)有通知朱先生，兩個(gè)月后，朱先生與對(duì)方簽訂的合同實(shí)際上已經(jīng)解除了。

　　其次，還能不能繼續(xù)使用該廠房呢?畢竟朱先生在該廠房上花費(fèi)了不少心血和投入，這就要視具體情況而定了。

　　1、繼續(xù)履行合同。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定，對(duì)該租賃合同，破產(chǎn)清算管理人可以選擇解除也可以選擇繼續(xù)履行。但是管理人一般為了破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化，都會(huì)選擇解除合同，畢竟如果作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的租賃房屋上尚存在租賃權(quán)利的話，將會(huì)使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大幅度的貶損，從而導(dǎo)致拍賣(mài)價(jià)格過(guò)低或是無(wú)人競(jìng)拍。因此，在得知對(duì)方進(jìn)入破產(chǎn)程序后，應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r(shí)間催告對(duì)方，盡快得知對(duì)方是否繼續(xù)履行合同，以免自身權(quán)益義務(wù)處在一個(gè)不確定的狀態(tài)。

　　2、買(mǎi)賣(mài)不破租賃。

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31條第二款規(guī)定：“拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅，…”

　　《石家莊市城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定：因出賣(mài)、贈(zèng)與、繼承及企業(yè)破產(chǎn)清算、兼并、合并等原因使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移他人時(shí)，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同。

　　《北京市高級(jí)人民法院審理民商事案件若干問(wèn)題的解答之五(試行)》(京高法發(fā)[2007]168號(hào))規(guī)定：“如果承租人的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)情況表明可以繼續(xù)使用，且該位置適于承租人發(fā)展的，則可以考慮繼續(xù)履行租賃合同。繼續(xù)履行的，拍賣(mài)時(shí)應(yīng)向競(jìng)拍人做出說(shuō)明，適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)則。”

　　根據(jù)上述法律、司法解釋以及各地方規(guī)章，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的適用范圍應(yīng)當(dāng)包括企業(yè)破產(chǎn)清算以及拍賣(mài)在內(nèi)的所有權(quán)變動(dòng)等方式。

　　3、主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前置條件：一是雙方建立了合法有效的租賃合同;二是出租人擬將租賃房屋向第三人進(jìn)行出售。我們?cè)谔幚砥飘a(chǎn)清算實(shí)務(wù)工作中最常見(jiàn)的便是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置變現(xiàn)或者債務(wù)清償中的以物抵債。

　　(1)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置幾乎是每個(gè)破產(chǎn)案件中都會(huì)涉及的重要工作，尤其是在清算案件中，在債權(quán)人會(huì)議表決通過(guò)或者人民法院裁定《破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)方案》后，管理人將及時(shí)完成破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變價(jià)以實(shí)現(xiàn)債權(quán)的及時(shí)清償。往往債務(wù)人的房產(chǎn)中都會(huì)有租賃關(guān)系的存在，有的租賃合同在管理人進(jìn)場(chǎng)后按照《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條的規(guī)定予以解除，有的租賃合同管理人選擇繼續(xù)履行，有的租賃合同系管理人在破產(chǎn)清算申請(qǐng)受理以后為增加破產(chǎn)清算財(cái)產(chǎn)重新訂立的。為此，破產(chǎn)清算財(cái)產(chǎn)處置中的租賃系指破產(chǎn)清算財(cái)產(chǎn)處置時(shí)尚存的合法有效的租賃合同，此時(shí)的承租人才享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　(2)以物抵債在破產(chǎn)程序中本身也是一種債務(wù)清償方式，如在重整程序中，《重整計(jì)劃草案》采取“以物抵債”方式清償債權(quán)。近年來(lái)，參照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中對(duì)以物抵債的規(guī)定，以物抵債作為債權(quán)清償方式普遍在重整程序中得以適用。為此，在進(jìn)行以物抵債時(shí)，租賃關(guān)系尚存續(xù)的承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　最后，如果無(wú)法繼續(xù)使用租賃房屋，承租人在收到解除租賃合同的通知后，應(yīng)第一時(shí)間向管理人提出優(yōu)先償還預(yù)付租金的主張應(yīng)當(dāng)，該預(yù)付租金在性質(zhì)上屬于共益?zhèn)鶆?wù)，區(qū)別于普通債權(quán)，享有優(yōu)先受償權(quán)，破產(chǎn)清算企業(yè)應(yīng)當(dāng)隨時(shí)清償。