房屋拆遷案例
根據用途，房屋可分為“住宅”和“非住宅”兩類。但是，在房屋拆遷補償中有一個特殊情況——“由住宅改為非住宅”。由于實踐中“住改非”現象的頻繁發生，以及商業用房與住宅拆遷補償標準的差異，如何對這類房屋進行補償成為拆遷中不可回避的問題。
今天，律師們總結了他們過去代理征地拆遷案件的經驗，并解釋了如何對“住改非”進行補償?
一、“住改非”合法嗎?
問：在征收時，被征收方稱“住改非”的房屋是否是違法的，不能按經營性房屋的標準獲得補償。他們說的是對的嗎?
答：《物權法》賦予所有權人對物品的絕對控制權，以充分利用它們。所有權人不違反法律禁令，不侵犯公共利益或他人合法權益，就應該得到承認。
目前，我國沒有法律法規禁止將房屋改造為生產經營用房。但是，有些地方在將房屋轉為非住宅之前需要征得相鄰權利人的同意，以便辦理相關的生產經營手續。根據“法無明文規定即可為”的原則，在不損害他人利益和公共利益，不違反法律法規強制性或禁止性規定的前提下，“住改非”是合法的。
二、住改非”如何補償?
2003年，國務院發布了《關于認真做好房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》中規定“對拆遷范圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營狀況，經營年限及納稅等時間情況給予適當補償。”因此根據上述規定，針對生活中存在的大量未辦理住宅改非住宅的變更登記，而直接將自己居住的房屋作為經營場所的情況。
在實際操作中，雖然沒有關于具體補償標準的統一規定，但它們是由地方進行制定的。但是，補償標準不會簡單地根據房屋所有權證上記載的房屋性質來確定，而是通過全面衡量被征收房屋的實際運營情況等來確定。
根據律師代理案件的經驗，主要有以下三種方式：
(一)實際營業用途補償，并根據是否沿街標準有所不同
(二)住宅與非住宅的平均值
(三)住宅標準評估補償，并給予一定比例的營業損失補償
律師提醒在征地拆遷中，不同的地方采用不同的標準。被拆遷人應及時了解當地的具體政策法規。如果你在搬遷過程中遇到類似的困難，不要急于簽訂協議，先咨詢專業的拆遷律師，必要時使用法律武器保護自己的合法權益不受侵犯。不要抱有僥幸心理耽誤了最佳時機!
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