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案例簡述

       唐某在2018年10月14日與北京匯金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房認購書》及《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》。但是由于被告匯金公司的資質(zhì)問題，無法辦理公積金貸款，所以唐某無法繼續(xù)履行合同義務(wù)，提出解除合同，退房退款的訴求。但是匯金公司拒絕了這個請求。所以唐某找到北京京云律師事務(wù)所的王國龍律師、陳青律師，雙方經(jīng)過交談，兩位律師了解了基本案情，提出了相關(guān)法律意見和維權(quán)方案。由于京云律師團隊以往做過一些類似的成功案例，以及兩位律師的專業(yè)性和敬業(yè)精神，唐某委托京云律師團隊代理這個案件。唐某作為原告，向北京市房山區(qū)人民法院提起訴訟，要求解除合同，并且退房退款，賠償相應(yīng)的損失。

相關(guān)法律規(guī)定

一、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定。

       商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。

二、《合同法》第六十條、第一百一十五條規(guī)定。

    1、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

    2、當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

三、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第二十三條規(guī)定。

    1、出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

    2、商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

四、《民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定。

    被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲履行金。

原告與被告在法庭上的法律意見

一、原告的法律意見

1、原告訴訟請求

   （1）請求法院判令解除雙方簽訂的《商品房認購書》及《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》。

   （2）請求判令匯金公司退還購房款728632元，并自2019年8月13日起按照銀行同期貸款利率支付利息損失至實際付清之日止。

   （3）由被告匯金公司承擔(dān)案件受理費。

2、事實和理由

     京云房產(chǎn)律師團了解到，自從原告唐某2018年10月14日與被告簽訂《商品房認購書》及《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》以后，約定購買匯金公司的所涉房屋A，房屋建筑面積95.77平方米，房屋總價2068632元，其中首付728632元，公積金貸款1340000元。原告唐某向匯金公司支付首付款項之后，在辦理公積金貸款過程中，發(fā)現(xiàn)無法正常辦理批貸。后來經(jīng)過咨詢，發(fā)現(xiàn)是由于匯金公司自身的原因?qū)е聼o法批貸（暫時不予發(fā)放商業(yè)貸款）。后來原告唐某向匯金公司發(fā)出催告函，要求被告匯金公司妥善解決問題，但是匯金公司仍然沒有解決問題。綜上所述，由于被告匯金公司自身的過錯，導(dǎo)致原告唐某無法辦理貸款手續(xù)，從而無法實現(xiàn)合同的目的。請求法院依法判決！

二、被告的法律意見

     被告認為匯金公司與原告唐某先后簽訂了《商品房認購書》與《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》。自從簽訂《商品房現(xiàn)房買賣合同》以后，《商品房認購書》已經(jīng)自行終止。所以應(yīng)該以《商品房現(xiàn)房買賣合同》確定雙方的權(quán)利義務(wù)。由于該商品房買賣合同已經(jīng)備案，在簽訂合同時匯金公司是具備辦理貸款資格的，由于其他商業(yè)銀行情況，不會影響唐某辦理公積金貸款的審批，所以匯金公司不同意唐某的訴訟請求。

三、本案的爭議焦點

     是否應(yīng)該解除合同，出賣人是否將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

四、法官的法律意見和判決結(jié)果

（一）本院查明事實，人民法院依職權(quán)調(diào)取了下列證據(jù)。

    1、因匯金公司的原因?qū)е聼o法辦理公積金貸款。

    2、原告唐某曾向北京住房公積金管理中心要求獲取《開發(fā)商資質(zhì)問題導(dǎo)致的商業(yè)銀行暫停對購房人的商業(yè)貸款發(fā)放情況的反饋》，北京住房公積金管理中心的答復(fù)是：唐某申請的信息不存在。

    3、北京住房公積金管理中心因世界名園項目房屋的貸款擔(dān)保方式為由匯金公司提供階段性保證。該公積金管理中心在審查中發(fā)現(xiàn)，匯金公司存在大量涉訴糾紛和信用不良等情形。該中心已經(jīng)于2018年12月 14日起暫停受理涉及匯金公司作為擔(dān)保人的貸款義務(wù)。只有在匯金公司做出抵押等擔(dān)保方式以后，才可恢復(fù)貸款義務(wù)。

（二）法院的法律意見

     原告被告雙方簽訂的合同有效，但是由于被告匯金公司的擔(dān)保資質(zhì)問題，公積金中心停止針對世界名園項目的貸款審批，致使不能辦理貸款手續(xù)，無法支付剩余購房款。對于這個情況，被告匯金公司有不可推卸的責(zé)任。

（三）法院判決結(jié)果

    1、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第二十三條規(guī)定，《合同法》第六十條、第一百一十五條規(guī)定，解除原告與被告簽訂的《商品房認購書》及《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》。

    2、從本判決生效之日起十日內(nèi)，被告退還原告購房款728632元。并且被告支付相關(guān)利息，具體支付標準按照中國人民銀行同期貸款利率計算。如果被告沒有按照本判決規(guī)定，在指定的期間內(nèi)履行給付金錢的義務(wù)，被告匯金公司將加倍履行遲延履行的債務(wù)利息。