房產糾紛案例
北京京云律師事務所主任王興華律師，在北京電視臺《法治進行時》為您解答。
李女士與王先生結為夫妻并在婚后購買了面積35㎡的住宅一座，夫妻二人在婚姻存續(xù)期間生育了兩女一男，生活十分溫馨。但是好景不長，在三名子女成年之后，王先生不幸離世。一年后，李女士不想睹物思人，于是與第三人劉先生關于涉案住宅簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，于約定的期限內辦理了房屋產權轉移手續(xù)，并交付了房屋。
女兒小王在雙方訂立買賣合同時就對此事知情，但并沒有明確表示拒絕。七年后，剩下的兩名子女知道了這件事，認為涉案房屋是父親的遺產，自己有部分所有權，李女士未經協(xié)商就擅自將房屋出售的行為屬于無權處分，請求法院判決雙方的房屋買賣合同無效。
李女士與三子女關于房屋的分額是如何計算的？李女士與劉先生簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效？
王興華律師表示
這個案件有繼承問題，但主要是房產繼承后共有產權怎么轉讓的問題？房子屬于李女士和丈夫的夫妻共同財產，李女士本身就有房子一半的份額，丈夫去世后，另一半屬于丈夫的份額，由李女士和三個孩子按照法定繼承規(guī)則各分得八分之一，也就是說這套房子出賣前為李女士和三個孩子按份共有，李女士有八分之五的份額。
根據我國法律規(guī)定，處分共有的不動產，需要三分之二以上的按份共有人同意，僅李女士自己的份額顯然達不到這個標準，所以她自己賣房是不可以的，但是她經過了小女兒的同意，加起來就達到了三分之二的法定要求，因此李女士和賣家簽訂的買賣合同是有效的。但是無論如何，李女士沒有經過另外兩個子女的同意就處分他們的份額，還是屬于無權處分，雖然對外不影響合同效力，但仍侵害了他們的權利，應當對他們進行補償。
法律依據
《民法典》第三百零一條“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。”
第三百一十一條“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依據前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規(guī)定。”
第一千一百二十七條“遺產按照下列順序繼承：
（一）第一順序：配偶、子女、父母；
（二）第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承；沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。
本編所稱子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關系的繼子女。
本編所稱父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關系的繼父母。
本編所稱兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關系的繼兄弟姐妹。”
第一千一百三十條“同一順序繼承人繼承遺產的份額，一般應當均等。
對生活有特殊困難又缺乏勞動能力的繼承人，分配遺產時，應當予以照顧。
對被繼承人盡了主要扶養(yǎng)義務或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產時，可以多分。
有扶養(yǎng)能力和有扶養(yǎng)條件的繼承人，不盡扶養(yǎng)義務的，分配遺產時，應當不分或者少分。繼承人協(xié)商同意的，也可以不均等。”
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