沒到交房條件就收房，還能主張開發商違約嗎？
2021-10-15 閱讀：268
【基本案情】
2015年，李女士在廣東省XX市購買了一套期房，總價款55萬元，簽訂合同和支付房款之后，李女士就安心等待收房，但是在房屋建設過程中，業主們漸漸發現，即將交房的小區出現了種種不盡如人意的質量問題，而且直到2016年6月30日，也就是合同約定的交房時間，開發商XX公司也沒有通過竣工驗收。李女士早早與裝修公司簽訂了裝修合同，如果不按期收房，就面臨了違約，需要支付違約金的局面，因此李女士只好先辦理了收房手續，對房屋進行了裝修。
【爭議焦點】
現在李女士想主張開發商承擔違約責任，支付逾期交房、逾期辦證的違約金，并履行交付合格房屋的合同義務。但是開發商XX公司認為，其已經按合同約定交付期間，將商品房交付給李女士使用，合同目的已經實現，開發商不應承擔違約責任。
【律師解析】
1.商品房是否具備交付使用條件？
（1）京云房產律師團了解到，在李女士與開發商簽訂的商品房買賣合同里約定，房屋的交付條件是房屋經過驗收合格。但合同中雙方沒有具體約定驗收主體及具體如何驗收。
（2）開發商公司主張房屋經業主方、設計、施工、監理、勘察等單位驗收合格即符合交付條件，不需要必須經行政部門備案。這種說法符合法律規定嗎？
（3）根據《建設工程質量管理條例》第四十九條規定，建設行政主管部門等行政部門發現建設單位在竣工驗收過程中，有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。
（4）根據《房屋建筑和市政工程基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》第八條規定，備案機關發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，應當在收到竣工驗收備案文件15日內，責令停止使用，重新組織竣工驗收。
（5）從上述法律規定可以看出，備案是竣工驗收的最后一個環節，主管部門通過該環節對建設工程進行再次監督，以保證竣工驗收是真實的、符合國家規定的相關技術標準的，因此，取得建設工程竣工驗收備案表，是證明該工程經過驗收合格的重要依據。
（6）在李女士的這起糾紛中，商品房沒有辦理工程竣工驗收備案手續，可以定性為該商品房并不具備法律規定的交付條件。
2.開發商公司是否應承擔逾期交房的責任？
2016年8月7日，李女士簽署了《房屋驗收交接表》、《住宅質量保證書和《住宅使用說明書》，對該商品房進行裝修使用，李女士的行為構成了事實上的交付，同時其在交接時沒有進行補充約定，也應視為李女士同意變更交付條件的約定，即使該交付不能完全產生符合法律規定的交付效果，也不能否定李女士已經接收商品房并裝修入住的事實，因此，李女士接收房屋之后再想依據合同約定，主張逾期交房違約金，就不再有法律上的依據。
但是，開發商不承擔逾期交房的責任，不代表可以免除開發商完善商品房交付條件的義務，也就是開發商應及時辦理竣工驗收備案手續。
3.開發商公司應當承擔什么責任？
按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》的約定，開發商公司應在商品房交付使用后90日內辦理權屬登記。李業彩已接收使用商品房，但開發商公司至今未能辦理涉案商品房的竣工驗收備案手續，致使涉案商品房不能辦理權屬登記，因此開發商應當承擔逾期辦證的違約責任。
【律師建議】
1.京云房產律師認為，簽訂購房合同時應將交房條件和違約責任盡可能約定的清晰明確。
2.如果未達到交房條件不要輕易接收房屋，如果不得已要接收房屋，注意在兩書一表上寫明接收的情形及雙方的補充約定，以免由于輕易簽字，致使間接放棄了自己的法定權利。
3.未達到交房條件的房屋，開發商即便不再承擔交房的違約責任，但仍有繼續履行合同其他約定的義務，包括使房屋達到約定的狀態，以及按照約定辦理產權證等。
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