國有土地上房屋被征收時，如何判斷評估報告是否合法？
2022-06-13 閱讀：937 云合專業律師網整理
國有土地上房屋被征收時，房屋評估是其中一個重要環節。由房地產價格評估機構作出的評估報告，是簽訂補償協議的主要依據。如果評估報告缺乏客觀公正或涉嫌違法，將直接影響被征收人獲得合理補償的合法權益。那么，如何判斷一份評估報告是否合法呢？
一、房地產價格評估機構
選定程序是否合法
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規定：“房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預”。
實踐中，一些房屋征收部門在房地產價格評估機構選定時并沒有由被征收人協商選定，而是直接指定，這樣的選定方式屬于程序違法，在一定程度上損害了被征收人的利益。
二、評估報告送達程序是否合法
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條第一款規定：“分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告”。第十九條規定：“被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明”。
可見，分戶初步評估結果公示期滿后，分戶評估報告應當轉交至被征收人手中。只有將該評估報告依法送達，才能保障被征收人申請復核、鑒定的權利。未依法送達，不僅無法保障被征收人的合法權益，更不應作為房屋征收部門作出補償安置的有效依據。另外，對分戶評估報告的送達應先采取直接送達、郵寄送達、留置送達等送達方式，不應直接采取公告送達方式。
三、是否實質剝奪了被征收人的
復核、鑒定權
《評估辦法》第二十條第一款規定：“被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估”。第二十二條規定：“被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定”。
當評估報告送達到被征收人手中，如果被征收人對評估結果有異議，可以依法申請復核評估；對復核結果仍有異議，可以申請鑒定。如果被征收人申請復核或鑒定后，相關機構不予復核評估或鑒定，那么其行為實質上剝奪了被征收人的復核、鑒定權，屬于違法。
四、評估報告的簽字是否合法
《評估辦法》第十七條第二款規定：“整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字”。
可見，評估報告完成后，需要由注冊房地產估價師簽字并加蓋機構公章，注冊房地產估價師不能以機構公章代替簽字。實踐中，如果評估報告僅有公章或僅有簽字或二者都沒有，則認為該報告沒有法律效力。
五、評估報告是否超期
根據一般市場經濟規律，被征收房屋價值是隨時存在波動的，房地產價格評估機構對房屋進行評估時需要以最新的數據進行測量，才能客觀地反映當下時點房屋的真正價值。因此評估報告是有期限的，如果超過期限，該報告則失效。
以上是針對評估報告是否合法的一些簡要分析，實踐中由于案情千差萬別，評估報告的違法行為也不能一概而論。如果您家房屋也被征收，可以通過咨詢專業律師來尋求解決辦法。
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