沒(méi)有購(gòu)房資格，簽訂的認(rèn)購(gòu)書有效嗎？
2021-10-20 閱讀：297
案情簡(jiǎn)介
高先生自己來(lái)到XX房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)有限公司售樓處，想要進(jìn)行購(gòu)買需要一套房屋，但由于本地限購(gòu)政策，高先生認(rèn)為只有在一個(gè)月后社保滿足社會(huì)條件了才有購(gòu)房資格，售樓人員工作表示我們可以先簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，認(rèn)購(gòu)書中對(duì)于雙方之間約定了高先生須于認(rèn)購(gòu)書簽署之日起60日內(nèi)到項(xiàng)目簽約服務(wù)中心與被告簽訂《商品房預(yù)售合同》。在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)支付10萬(wàn)元定金作為訂立預(yù)售合同的保證金。一個(gè)月后，高先生由于種種原因不能有資格買房，于是向開發(fā)公司索賠取消合同，退回押金。開發(fā)有限公司可以表示自己這是高先生的過(guò)錯(cuò)，定金不能退。雙方訴至法院。
庭審結(jié)束后，法院可以認(rèn)為，雖然開發(fā)有限公司企業(yè)通過(guò)”認(rèn)購(gòu)”的形式告知原告簽訂勞動(dòng)合同的風(fēng)險(xiǎn)，但不能否認(rèn)被告知道原告是限制研究對(duì)象這一事實(shí)。但是，當(dāng)雙方知道原告是限制對(duì)象時(shí)，仍然簽署認(rèn)購(gòu)書，導(dǎo)致預(yù)售合同不能履行，因此，原告請(qǐng)求確認(rèn)“認(rèn)購(gòu)”解除，并請(qǐng)求被告返還10萬(wàn)元的押金訴訟，法院予以支持。
法律分析
1.認(rèn)購(gòu)書的法律制度效力。商品房的認(rèn)購(gòu)書，在法律工作性質(zhì)上屬于商品房買賣合同的預(yù)約服務(wù)合同，即認(rèn)購(gòu)書的約定主要內(nèi)容是合同關(guān)系雙方在一定經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)簽訂房屋買賣合同。就法律效力而言，認(rèn)購(gòu)是一份獨(dú)立的合同，雙方按照約定承擔(dān)權(quán)利和義務(wù)。因此，購(gòu)買書籍時(shí)也需要仔細(xì)檢查約定的條款，以避免法律糾紛。
2.在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，高先生自己沒(méi)有進(jìn)行購(gòu)房資格，許多人認(rèn)為企業(yè)不符合國(guó)家行政強(qiáng)制性管理規(guī)定，因此對(duì)于合同無(wú)效，這是對(duì)合同法規(guī)定的誤解。根據(jù)《最高人民對(duì)于法院進(jìn)行關(guān)于企業(yè)適用〈中華民族人民民主共和國(guó)合同法〉若干重大問(wèn)題的解釋（二）》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性法律規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性管理規(guī)定。效力性強(qiáng)制性法律規(guī)定相對(duì)應(yīng)的是管理性強(qiáng)制性管理規(guī)定，本案中關(guān)于我國(guó)房屋限購(gòu)政策的規(guī)定企業(yè)屬于管理性強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。在此情況下，當(dāng)事人簽訂的“認(rèn)購(gòu)書”是當(dāng)事人的真實(shí)意愿，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,具有法律效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同履行。
3.定金怎么進(jìn)行處理。根據(jù)《最高國(guó)家人民對(duì)于法院進(jìn)行關(guān)于審理商品房買賣合同管理糾紛解決案件可以適用相關(guān)法律制度若干重大問(wèn)題的解釋》第四條，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為公司訂立商品房買賣合同提供擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方面的原因分析未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照中國(guó)法律法規(guī)關(guān)于定金的規(guī)定數(shù)據(jù)處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。判決不能歸于當(dāng)事人，主要是因?yàn)楫?dāng)事人在指定期間違反了誠(chéng)信協(xié)商的義務(wù)。在這種發(fā)展情況下，雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)文件時(shí)都知道我們自己有權(quán)認(rèn)購(gòu)，后來(lái)由于社會(huì)這個(gè)環(huán)境問(wèn)題，買賣合同管理無(wú)法成立。雙方企業(yè)對(duì)此方面均有過(guò)錯(cuò)，并應(yīng)承擔(dān)公司違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，即雙方均應(yīng)受到押金的處罰，一方應(yīng)失去押金，另一方應(yīng)返還押金進(jìn)行兩次，抵銷后，支付押金的一方我們可以通過(guò)收回自己全部押金。
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