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京云律師解讀：男孩放走客人寄存在寵物店2萬元的貓，“熊孩子”之

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精裝修不合格和開發商打官司能贏開發商？

2021-10-20 閱讀：258

案情簡介：

2018年，碧桂園在武清開發的雅郡花園期房項目開盤，我所委托人在內的眾多業主前去咨詢，在售樓處的宣傳手冊中、沙盤中，開發商都在非常明顯的位置標明了周邊有2萬平米的開心農場和能夠獨享20萬平米的濕地大湖，并以此為重要的賣點。宣傳手冊中描繪的景色相當美麗，再加上銷售的極力渲染，給購房人營造了一種足不出戶就能返璞歸真享受現代田園生活的場景。

因為信任碧桂園的大品牌并且看中了周邊的環境，所以此項目雖然比周邊的項目價格高，但他們還是堅定的購買了這的房子。

2020年底，滿懷入住美好家園欣喜之情的業主前去收房，到了收房現場一看傻眼了。原來開心農場的地方滿是雜草，像個荒地一樣。所謂的獨享大湖一沒有獨享，被一個圍墻隔開了，另外這個湖也根本就不大，頂多算個小水塘。周邊的環境和賣房時宣傳的完全不同。除此之外，更讓業主氣憤的是，他們價值2500元每平米的存在多處精裝修房屋不合格問題：墻面空鼓、墻皮脫落、開裂，并且房屋隔音效果太差，根本不值2500。

一看到自己買的房子成了這個樣子，業主們非常氣憤，感到自己收到了欺騙，他們曾經找到開發商交涉，質問他們周圍的農場和大湖何時能夠建好，并且自己的房子要求立即進行維修并賠償損失。開發商此時的態度和賣房時候完全不同，推脫說合同里已經告知過業主，這些周邊的設施只是宣傳用途，并且在小區的紅線范圍之外，開發商不負責這部分的建設。另外房子可以修，但是要先收房才行，至于賠償的事壓根就不予理睬。維權了多日的業主深感無望，決定拿起法律的武器來維護自己的權益。
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于是，多位業主找到了京云律師事務所，向我們咨詢這種情況下他們該如何維權？又能得到多少賠償？

京云律師對小區的情況，業主的各項證據進行了充分的審查后認為，此開發商的確存在虛假宣傳，精裝修質量不合格等問題?？梢圆扇》墒侄螢槠溥M行維權。

調查取證：

京云律師代理此案后進行了一系列有針對性的調查取證工作，調查了小區的建設工程規劃許可證及附圖附件，還有小區的《商品房預售方案》中的精裝修的備案價格及裝修標準等方案。

案件難點：

經過京云律師對案件的深入分析發現了此小區存在幾個問題：1、虛假宣傳問題：開發商宣傳周邊有農場，有湖，但是實際并沒有建。2、精裝修不合格問題：宣傳裝修標準為2500每平米但肉眼可見達不到標準，需要進一步鑒定確定裝修單價為多少。3、合同問題：本小區購房人簽的合同主要分為種情況:有的購房人簽訂了兩份合同《商品房預售合同》和《委托裝修合同》，有的只簽訂了一份《商品房預售合同》，但是他們的房屋的總價款是近似的。也就是說開發商存在把購房款拆成兩個不同的合同來收取，以此來規避政府的限價政策的問題。
針對這三個問題京云團隊設計了不同的策略來應對：

針對虛假宣傳問題。京云律師收集了開發商線上線下的所有宣傳資料，來證明此內容已經明確具體，足以對房價產生影響，理應成為合同條款，進而要求開發商承擔違約責任。
針對精裝修不合格問題。律師為每一戶申請了裝修價值的鑒定，整個鑒定周期歷時兩個月，最終的鑒定結果為該房屋的裝修價值為每平米1100元。
針對簽訂兩份合同的問題。律師認為開發商為了規避政府限價違規與業主簽訂兩份合同。裝修合同的簽訂不具有真實的意思表示，因此此合同應為無效。

庭審激辯：

庭審中，為證明我方主張，律師想法庭提交了合同、宣傳手冊、商品房銷售方案、委托裝修合同、錄音等7份證據。我方認為，開發商以2萬平米開心農場，獨享20萬平米大湖為主打，宣傳自己的樓盤風景宜人適宜居住，我當事人出于對碧桂園品牌的信任和對宣傳資料的信任購買了該房屋，但實際收房時發現與宣傳明顯不符，不但開心農場變為了一片荒草，連大湖也嚴重縮水，開發商此前的宣傳行為已經構成虛假宣傳，并且內容具體明確，使我方當事人產生了重大的誤解，因此應當承擔賠償責任。

第二，開發商宣傳該房屋精裝修標準達到2500每平米，但實際鑒定后只有1100每平米，與宣傳嚴重不符，開發商應當退還精裝修差價損失。最后，當事人為了政府的限價政策，分拆合同達到了避稅和規避政策的目的，此合同理應無效。開發商應當退還我當事人裝修合同中30多萬元的價款。
法院判決支持了我們退還精裝修差價近十萬元。

精裝修不合格和開發商打官司能贏開發商？

京云點評：

1、針對虛假宣傳問題：開發商宣傳的大湖和農場足以令購房人誤解到是規劃范圍內的建筑，作為一般的老百姓沒有專業判斷能力，判斷該事項是否是規劃范圍內，只是憑借一個正常人樸素的認識，認為開發商說的就是自己能做到的，因此才會輕信開發商的宣傳。法院沒有認定開發商違約實際是變相助長了開發商虛假宣傳的行為，使得全國的業主都在以同樣的方式被騙。
2、針對雙合同問題。京云認為規避限價政策這種行為明顯是違法的，雖然簽訂的是裝修合同，但是開發商明知這只是購房款的一部分，并不是花32萬來裝修，業主卻并不明知這一點，因此對于此合同，雙方并沒有達成合意，此合同應屬無效。

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