二手房交易中,房屋買(mǎi)賣合同賣方違約,增值損失怎么辦？
2021-10-21 16:16:40 閱讀：38
近年來(lái)由于樓市的火爆以及房屋價(jià)格持續(xù)上漲，市場(chǎng)因素波動(dòng)異常，導(dǎo)致二手房交易存在著多重風(fēng)險(xiǎn)。其中買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋后因賣方一房多賣、抵押、查封等情形致使合同無(wú)法履行，導(dǎo)致?lián)p失隨時(shí)間延長(zhǎng)不斷擴(kuò)大，其中糾紛爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中在因賣方違約，房屋買(mǎi)賣合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、房屋增值部分損失（也即房屋差價(jià)損失）能否得到支持等相關(guān)問(wèn)題。
一、因賣方違約應(yīng)當(dāng)賠償房屋增值部分損失的法律依據(jù)
1、《合同法》第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益……”
2、上海市高院《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣案件若干問(wèn)題的解答》
“……對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失……”
二、關(guān)于因賣方違約而導(dǎo)致的房屋增值部分損失，是否一定會(huì)產(chǎn)生，需要根據(jù)房屋買(mǎi)賣合同的相關(guān)因素如解除時(shí)間、買(mǎi)方是否支付房款以及支付房款的多少、賣方是否再次將房屋出售等綜合確定，總的來(lái)說(shuō)，分為以下情形：
1、賣方違約，合同起訴到法院之前已經(jīng)解除，合同從簽訂到解除時(shí)間間隔較短（房款已經(jīng)退還給買(mǎi)方），賣方未再次出售房屋。對(duì)于二手房買(mǎi)賣來(lái)說(shuō)，此種情形下買(mǎi)賣雙方從簽訂二手房屋買(mǎi)賣合同到撤銷資金監(jiān)管，取消交易的時(shí)間可能不會(huì)間隔太長(zhǎng)，加之在賣方未再次出售房屋的情況下，法院對(duì)房屋增值部分損失支持的可能性較小。例如：買(mǎi)賣雙方從簽訂合同到合同解除時(shí)間共計(jì)40天，賣方未再次出售房屋，買(mǎi)方也未購(gòu)買(mǎi)其他二手房，此種情形下，在買(mǎi)方提供同小區(qū)房屋差價(jià)證據(jù)的情況下法院仍認(rèn)為房屋增值部分損失并未實(shí)際產(chǎn)生，對(duì)買(mǎi)方此項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。
2、賣方違約，合同在起訴到法院之前并未解除，合同從簽訂到解除時(shí)間間隔較長(zhǎng)，買(mǎi)方要求解除合同、退還購(gòu)房款、賠償損失（包含房屋增值部分損失）情形。 此種情形下，如果房屋買(mǎi)賣合同的簽訂到解除跨越幾個(gè)月份，那可以認(rèn)定為房屋增值部分的損失已經(jīng)實(shí)際產(chǎn)生，無(wú)論是從鼓勵(lì)交易還是從保護(hù)守約方合法權(quán)益的角度考慮，房屋增值部分的損失都應(yīng)當(dāng)是存在的，只不過(guò)考慮到此類案件通常都含有違約金、其他損失的訴求，可以對(duì)房屋增值部分損失綜合判定予以支持。但是部分地區(qū)對(duì)此種情形下房屋增值部分損失仍然持保守態(tài)度，沒(méi)有相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)或會(huì)議紀(jì)要指引，僅有個(gè)別案例綜合判定支持少部分房屋增值部分損失。
1、比照最相類似房屋市場(chǎng)成交價(jià)與房屋買(mǎi)賣合同成交價(jià)之差確定房屋增值部分損失。
最相類似房屋確定的標(biāo)準(zhǔn)：首先是同戶型同幢同樓層；其次是同戶型同樓層相鄰幢；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋，證據(jù)的搜集可以考慮從中介公司詢價(jià)并出具情況說(shuō)明，安居客等二手房網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)出具的相關(guān)數(shù)據(jù)確定等。
2、通過(guò)賣方將房屋再次出售價(jià)格（或買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)同類型同地段房屋價(jià)格）與房屋買(mǎi)賣合同成交價(jià)的差額確定房屋增值部分損失
3、通過(guò)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋增值部分損失
①可以在訴訟前委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，除了房屋增值部分損失數(shù)額的確定外，如何確定評(píng)估的截止期限也是重要問(wèn)題。這為訴請(qǐng)數(shù)額確定及法院裁判提供了賠償標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，訴前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)被對(duì)方提出異議的可能性較大。
②也可以在訴訟中申請(qǐng)法院對(duì)房屋增值部分損失進(jìn)行評(píng)估，優(yōu)點(diǎn)是被對(duì)方提出異議的可能性較小，缺點(diǎn)是該部分訴請(qǐng)數(shù)額不確定以及存在不被法院準(zhǔn)許的可能。
總的來(lái)說(shuō)，對(duì)于房屋增值部分損失的認(rèn)定是在確定房屋增值部分損失存在的前提下，考慮買(mǎi)方的履約情況、審理期間房屋漲跌情況、賣方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失、扣除買(mǎi)方未采取措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失等情形，同時(shí)結(jié)合房屋買(mǎi)賣合同約定的違約金數(shù)額進(jìn)行綜合判定的。
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