目前，全國(guó)各地都在進(jìn)行城市改造，伴隨而來(lái)是
房屋拆遷和安置，其中一部分的動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)糾紛也很常見(jiàn)。動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)有很多，有部分買(mǎi)家會(huì)遇到這樣的問(wèn)題：購(gòu)買(mǎi)了動(dòng)遷房后，由于賣(mài)家自身債權(quán)債務(wù)等多種原因，這個(gè)房屋被法院查封了，買(mǎi)家在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，多數(shù)都不懂，稀里糊涂簽了字，但是到后來(lái)過(guò)戶的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，這個(gè)時(shí)候，該怎么辦呢？
1、動(dòng)遷房滿三年可以上市交易 根據(jù)《上海市住房保障房屋管理局關(guān)于動(dòng)遷安置房提前上市交易有關(guān)問(wèn)題通知》第一條規(guī)定，被動(dòng)遷居民家庭取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）滿3年的動(dòng)遷安置房可以轉(zhuǎn)讓、出租。凡自房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）發(fā)證日期起至房地產(chǎn)交易合同（包括買(mǎi)賣(mài)合同，租賃合同，下同）網(wǎng)上備案時(shí)間滿3年的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以受理存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的轉(zhuǎn)移登記或房屋租賃合同登記備案。第二條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）或取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）未滿3年的，但該動(dòng)遷安置房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）滿3年，且被動(dòng)遷居民家庭簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議滿3年的，在辦理房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）后可以轉(zhuǎn)讓、出租。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或房屋租賃合同登記備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
根據(jù)上述條款的分析，我們可以得知：動(dòng)遷房能夠交易的前提滿足下面兩者之一即可：一個(gè)是房屋的小產(chǎn)證滿三年，一個(gè)是大產(chǎn)證和動(dòng)遷協(xié)議同時(shí)滿三年。
2.動(dòng)遷房的買(mǎi)受人可以提執(zhí)行異議 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
這是對(duì)買(mǎi)受人提出執(zhí)行異議作出的前提條件的規(guī)定，如果不滿足這四個(gè)要件之一，那么買(mǎi)受人的執(zhí)行異議就有可能被駁回。我們作下列風(fēng)險(xiǎn)提示，如果有不明白的，歡迎致電咨詢！ 第一、不論提出執(zhí)行異議者（如動(dòng)遷房買(mǎi)受人）是否知道其與被執(zhí)行人（如賣(mài)房人）簽訂合同之前不動(dòng)產(chǎn)（如房屋）已經(jīng)被查封，只要在簽訂合同之前房子已經(jīng)被查封，執(zhí)行異議申請(qǐng)就得不到支持
。因此，在這里提醒各位買(mǎi)家，在簽訂合同之前一定要事先做好準(zhǔn)備，通過(guò)中介或者咨詢專(zhuān)業(yè)律師，查明該房屋的產(chǎn)權(quán)是否存在問(wèn)題，不要稀里糊涂的直接簽訂合同。 第二、不論動(dòng)遷房簽訂于滿三年之前還是滿三年之后，合同一般都是有效的。
第三、只要買(mǎi)受人拿到了鑰匙或者實(shí)際占有該房屋或者是該房屋出租給別人了，即該房屋在買(mǎi)房人的管控之下，都代表著動(dòng)遷房已經(jīng)交付了，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的交易方式是動(dòng)遷房買(mǎi)受人支付大部分房款后裝修入住標(biāo)的房屋，待辦理過(guò)戶手續(xù)之日在支付尾款。因此，大多數(shù)的買(mǎi)受人都符合交付的條件。
第四、買(mǎi)房人在買(mǎi)房中很少有一次性付款，一般都是分期付款，只要買(mǎi)房人已經(jīng)按照合同約定支付了前期的房款，并且將剩余的房款按照人民法院的要求交付執(zhí)行（以代管款的方式交到法院）就可以。
第五、不是因?yàn)橘I(mǎi)家的自身原因?qū)е路课輿](méi)有辦理過(guò)戶登記。如有些買(mǎi)房人為了避稅，在房子具備過(guò)戶條件的情形下故意拖延不辦理過(guò)戶手續(xù)，這樣買(mǎi)房人就是有過(guò)錯(cuò)的，執(zhí)行異議不能得到支持。這是因?yàn)椋ㄔ赫J(rèn)為動(dòng)遷房未滿三年的不能交易，對(duì)此，房產(chǎn)證或者產(chǎn)調(diào)上都是明確注明的，相關(guān)的政策也是公開(kāi)的，房屋買(mǎi)受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該限售政策，但是買(mǎi)受人明知?jiǎng)舆w房在滿三年前不得交易仍然交易，那么房屋不能過(guò)戶就是因?yàn)橘I(mǎi)受人的原因，買(mǎi)受人有過(guò)錯(cuò)，所以就不支持買(mǎi)受人的執(zhí)行異議。
