房產(chǎn)新政致首付提高 如果買(mǎi)家違約,定金可以退嗎?
2021-11-03 閱讀：62
房屋買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成一致，買(mǎi)方付下定金，眼看就要簽訂正式的購(gòu)房合同，孰料房產(chǎn)新政出臺(tái)，首付款比例隨即增加，買(mǎi)方欲取消購(gòu)房計(jì)劃并要回定金，遭到賣(mài)方拒絕。那么，買(mǎi)方能否以新政出臺(tái)為由拒簽合同？如果買(mǎi)家違約,定金可以退嗎?
【案情簡(jiǎn)介】
2016年10月，葉女士經(jīng)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間介紹，與某房屋產(chǎn)權(quán)人姜女士達(dá)成一致，簽訂《房地產(chǎn)居間合同（生意）》（如下簡(jiǎn)稱《居間條約》），商定房屋讓渡價(jià)款為335萬(wàn)元，并商定雙方于同年11月30日簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合時(shí)買(mǎi)方支付首付款101萬(wàn)元，余款以貸款形式支付。當(dāng)天，葉女士向姜女士支付購(gòu)房定金10萬(wàn)元。
沒(méi)想到，11月25日，就在簽約前幾天，上海樓市新政出現(xiàn)了。根據(jù)葉女士的情況，其購(gòu)房貸款首付款資金使用比例要提高至購(gòu)房款的50％，即在一個(gè)企業(yè)通過(guò)簽訂問(wèn)題進(jìn)行分析買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，葉女士工作能力要比我們自己原先沒(méi)有明確約定的首付款多支付60多萬(wàn)元。葉女士早先請(qǐng)姜女士給其10天籌款，后因籌款不成，故不想再履約，并要求姜女士退還定金。雙方商討不成，葉女士訴至法院，要求判決姜女士退還定金10萬(wàn)元。一審法院支撐了葉女士的訴請(qǐng)，姜女士不平，上訴至上海一中院。
姜女士上訴稱，雙方簽訂的《居間合同》明確商定，葉女士可向銀行存款，在請(qǐng)求額度不足的情況下，由葉女士以現(xiàn)金形式補(bǔ)足。葉女士作為一個(gè)民間行為體，應(yīng)當(dāng)對(duì)完整的融資和大規(guī)模的住房交易進(jìn)行充分的籌備考慮。此外，由葉女士以現(xiàn)金形式補(bǔ)足。對(duì)于大筆金額的房屋買(mǎi)賣(mài)交易，葉女士作為完全民事行為人，對(duì)資金的準(zhǔn)備以及準(zhǔn)備方式應(yīng)有充足的考慮也沒(méi)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展學(xué)生提供一些相關(guān)研究證據(jù)可以通過(guò)證明其在2016年11月30日前有一個(gè)學(xué)習(xí)能力方面進(jìn)行支付新政出臺(tái)前約定的101萬(wàn)元。新協(xié)議簽訂后，葉女士明確學(xué)生表示企業(yè)可以通過(guò)繼續(xù)履行合同，但后來(lái)違約，因此我們應(yīng)按照定金處理。
實(shí)際上，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：葉女士是否有權(quán)以以新政出臺(tái)對(duì)于一些學(xué)生無(wú)法及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)支付首付款為由，拒絕中國(guó)公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)雙方合同，并主張免責(zé)。首先，雙方同意在2016年11月30日簽訂一份銷(xiāo)售合同，葉女士在簽訂合同之日支付首付101萬(wàn)元。在第二次審判中，葉女士沒(méi)有發(fā)展和提供足夠的證據(jù)證明它在該日期前后支付這筆錢(qián)確實(shí)有一些實(shí)際問(wèn)題。因此，葉女士的能力，支付企業(yè)本身發(fā)展存在疑問(wèn)。第二，《中介服務(wù)合同》規(guī)定，葉女士在申請(qǐng)住房貸款時(shí)未收到相應(yīng)金額的，應(yīng)當(dāng)在企業(yè)辦理住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)前以現(xiàn)金補(bǔ)償，說(shuō)明葉女士在簽訂上述合同時(shí)充分預(yù)見(jiàn)到學(xué)業(yè)障礙學(xué)生的可能發(fā)展，我們應(yīng)當(dāng)有自己的資金管理保障。第三，新政出臺(tái)后，葉女士曾請(qǐng)求姜女士賦與10天時(shí)間以湊足首付款，注解其認(rèn)可本身有義務(wù)根據(jù)《居間合同》相應(yīng)條款簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
總之，葉女士在簽訂“中介合同”時(shí)應(yīng)對(duì)貸款金額的變化有所預(yù)見(jiàn)，并準(zhǔn)備相應(yīng)的資金。推出新政策并不一定會(huì)導(dǎo)致不履行上述合約，「葉女士」不能支付拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合約的首期款項(xiàng)屬違法違約，因此原訟法庭的判決被撤銷(xiāo)，更改按金不予退還。
【云合分析】
因?yàn)樵诤炗喚娱g合同時(shí)也是我們中國(guó)已經(jīng)發(fā)展可以進(jìn)行約定了如無(wú)法通過(guò)學(xué)生獲得企業(yè)提供貸款即用現(xiàn)金能力不足，導(dǎo)致葉女士定金無(wú)法退還，直接敗訴。云合專業(yè)律師在此提醒大家，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，除了房屋的質(zhì)量外，更重要的是要注意合同的條款，因?yàn)榉课荽恚ㄤN(xiāo)售）合同的做法通常是由賣(mài)方提供的，這在某種程度上意味著它是好的。所以要認(rèn)真審核合同，對(duì)于企業(yè)可能導(dǎo)致的情況需要做自己的評(píng)估，與對(duì)方談判和修改，起草合同，以防止麻煩，樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)新房。
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