限購(gòu)政策背景下法律的那些事兒
2021-11-04 閱讀：542
隨著之前房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常火爆，使得政府不得不出面進(jìn)行干預(yù)，全國(guó)各地都陸續(xù)出臺(tái)了一系列的政策來(lái)降溫。但伴隨著限購(gòu)政策抑制投機(jī)、調(diào)控價(jià)格的同時(shí)，也出現(xiàn)了令人頭疼的現(xiàn)象：即房屋買受人不符合購(gòu)房條件的情形下，商品房買賣合同如何履行，交易雙方損失如何界定、如何主張，居間相關(guān)費(fèi)用如何承擔(dān)等。云合專業(yè)律師網(wǎng)提醒您，以下要點(diǎn)必須了解：
一、關(guān)于限購(gòu)政策
地方政府出臺(tái)限購(gòu)政策是政府抽象行政行為，并非法律、行政法規(guī)，對(duì)已簽訂的房屋買賣合同的效力不產(chǎn)生影響。限購(gòu)政策的出臺(tái)可能構(gòu)成不可抗力或者情勢(shì)變更，法律理論和司法實(shí)踐中多有爭(zhēng)議。
依據(jù)《合同法》第117條第2款之規(guī)定，不可抗力指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。依據(jù)《合同法解釋二》第26條之規(guī)定，情勢(shì)變更指合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況。
當(dāng)然，區(qū)分限購(gòu)政策的出臺(tái)是否構(gòu)成不可抗力或情勢(shì)變更，不能一概而論，要綜合考慮當(dāng)事人簽訂合同時(shí)對(duì)限購(gòu)政策的預(yù)見(jiàn)能力、限購(gòu)政策的發(fā)布是否可能被預(yù)見(jiàn)、限購(gòu)政策對(duì)房屋買賣合同履行的影響等因素。
二、房屋買賣雙方關(guān)系問(wèn)題及解決
（一）合同的解除
限購(gòu)政策的出臺(tái)將致使無(wú)購(gòu)房資格的人所簽訂的房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，直接導(dǎo)致合同能否解除、解除權(quán)的歸屬、行使等問(wèn)題的產(chǎn)生。
如限購(gòu)政策的出臺(tái)導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，并構(gòu)成不可抗力情形，則依據(jù)《合同法》第94條第1項(xiàng)之規(guī)定，任何一方當(dāng)事人擁有房屋買賣合同的法定解除權(quán)，可以依據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定通過(guò)通知方式行使解除權(quán)，司法實(shí)踐中也可以直接向人民法院起訴請(qǐng)求解除合同。
（二）已付購(gòu)房款、定金的處置
如房屋買賣合同能夠解除，依據(jù)《合同法》第97條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失；并根據(jù)《2015年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第28條第2款的精神，買受人可以要求出賣人返還所收受的購(gòu)房款或定金。
（三）損害賠償、違約金
在限購(gòu)政策的出臺(tái)導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況下，當(dāng)事人的違約行為主要表現(xiàn)為遲延履行，例如一方當(dāng)事人在簽訂合同后遲延履行合同義務(wù)，導(dǎo)致合同因未及時(shí)網(wǎng)簽或備案而受到限購(gòu)政策制約無(wú)法繼續(xù)履行，則依據(jù)《合同法》第97條、第113條之規(guī)定，其或?qū)⒚媾R另一方當(dāng)事人主張的違約金賠償及其他損失賠償（如房屋市場(chǎng)差價(jià)損失等）。
總之，在如今各地都限購(gòu)的這一舉動(dòng)，無(wú)疑是給房產(chǎn)交易買賣雙方帶來(lái)了一定影響，正確的認(rèn)識(shí)到其中的法律關(guān)系與意義，才能維護(hù)好自己的合法權(quán)益。
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