房屋拆遷案例
征地拆遷實務中，經常會碰見當事人的控訴“當初簽訂補償協議時信誓旦旦的保證一年之內交付安置房，現在都過去五年了，安置房連個影子都看不見!”遇見這種情況，被拆遷人的焦急情況可以理解。畢竟房屋被拆除了以后，自己原有的生活規律被完全打亂，除此之外還需支付額外的租房等過渡費，再加上開放商對此閃爍其詞，更讓被拆遷人惱火不已。
那么，是否在這種情況下，就只能消極等待呢?錯!法律對待違約者通常是予以嚴懲的，下面通過幾則案例幫您詳細了解一下該如何應對逾期交房。
一、已約定了違約金，可以主張違約金賠償。
案例:
2012年7月11日，吳海鵬、李名莉與盈嘉公司簽訂《商品房預售合同》一份，雙方約定由吳海鵬、李名莉購買被告開發的位于南京市江寧區秣陵街道誠信大道899號新合家花園25幢410室房屋一套，總價524297元，首付款為164297元，剩余房款360000元辦理銀行貸款。盈嘉公司應于2013年8月31日前向原告交付該商品房。若延期交房則1.2013年9月1日至2013年10月20日，按照已收房款的萬分之一點五每天賠償;2.2013年10月20日至2013年12月31日，按照已收房款的萬分之三每天賠償;3.自2013年12月31日之后的賠償標準，按照已收房款的萬分之五每天賠償。后盈嘉公司直至2014年5月20日才向吳海鵬、李名莉交付房屋。
法院判決：南京盈嘉恒升實業有限公司于本判決發生法律效力之日起10日內向原告吳海鵬、李名莉支付延期交房違約金51957.82元。
解析：關于延期交付違約金的計算，首先應當看雙方是否有約定，如果沒有約定則按照其它方法進行計算，若有約定則應當按其約定。在本案中，違約金數額則應當：524297元×50天×0.00015+524297元×72天×0.0003+524297元×140天×0.0005=51957.82元
二、沒有約定，可以按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條主張違約金。
案例：
2007年11月1日，郭生梅與西寧凱達實業發展有限責任公司簽訂了《房屋拆遷安置補償協議書》，該協議約定：郭生梅將其位于本市解放巷22號1、2層39-16號建筑面積76.2平方米的商業用房及相關附著物由被告拆除，殘值歸西寧凱達實業發展有限責任公司。過渡期為30個月(即2007年11月1日至2010年4月30日),過渡費為18288元。西寧凱達實業發展有限責任公司在解放巷凱達購物商場以南東南角1-2層安置給郭生梅商業鋪面160平方米，交付日為2010年5月1日，雙方未約定違約責任，后西寧凱達實業發展有限責任公司一直未交付商鋪。2016年12月30日，郭生梅訴至法院。
法院判決：雙方簽訂的《房屋拆遷安置補償協議書》合法有效，西寧凱達實業發展有限責任公司至今延期交房已達七年時間。由于雙方未約定損失計算方法，則依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定，按照同地段同類房屋租金標準計算其損失。結果對同地段、同類商鋪現行市場租金價格進行鑒定，該地段的標準為130元/平方米。西寧凱達實業發展有限責任公司于本判決生效后十五內給付郭生梅、郭靜2015年1月1日至2016年12月31日違約延期交付給原告郭生梅、郭靜造成的經濟損失499200元。
解析：在本案中，由于雙方在合同中未約定違約金條款。在逾期交房發生時，買受人未有充分證據證明其損失，那么就根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定來計算損失和違約金。
三、約定的違約金過低，可以請求法院予以調整。
案例：
成都市雙流區人民政府九江街道辦事處與敖某于2007年12月6日簽訂一份《城市房屋拆遷補償安置合同》。合同約定：拆遷人以商業街框架住房建筑面積20.35平方米，鋪面建筑面積20.35平方米安置被拆遷人;實行過渡安置的，過渡期限為12月，周轉用房由被拆遷人自找，過渡費按以下標準計：40.7平方米×6元×12月=2930.4元，逾期1年以上的，拆遷人應當按月增加1倍給被拆遷人發放過渡費。鋪面營業損失1間×6000=6000元。
合同簽訂后，敖某按照協議履行了自己的義務而九江街道辦事處卻一直未履行義務。2016年7月18日，敖某訴至法院要求賠償損失，并主張合同約定的違約金過低要求調整。
法院判決：按當時合法有效的《四川省城市房屋拆遷管理條例》、《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》的規定，拆遷住房因拆遷人的責任使被拆遷人延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人，從逾期之月起，逾期不足6個月的，按月增加0.5倍臨時安置補助費;逾期6個月以上1年以下的，按月增加1倍臨時安置補助費;逾期1年以上的，按月增加2倍臨時安置補助費。非住宅房屋超過過渡期限1年以上的，增加1倍發放停產停業經濟損失補助費。因此，原告要求增加逾期交住房違約金及賠償逾期交鋪面的損失的請求符合《中華人民共和國合同法》第107、112、114條的規定，予以支持。
解析：由于拆遷雙方地位不平等且存在專業知識、經驗方面的較大差異，因此補償協議關于違約金條款的制定上往往是被拆遷人吃虧。但是一旦發生糾紛，被拆遷人也不能放棄自己的權益，對于合同約定的違約金大大低于實際損失時，根據《中華人民共和國合同法》第114條的規定可以要請求法院予以增加。
四、無法實現合同目的，可以解除協議，按市場價進行賠償。
2010年6月7日，張樹春與鄭吉明簽訂了一份《房屋拆遷補償協議》，協議約定：一、乙方將自己的住宅及院落交甲方按本縣城市建設規劃的要求拆除重建;二、甲方給乙方置換兩套住宅，為3號樓，每套建筑面積95平方米，短缺或超出部分按每平方米2500元退補;三、協議簽訂后，乙方將房屋產權手續交甲方辦理拆遷重建手續;四、根據拆遷重建手續辦理情況，甲方可提前5日通知乙方搬出，留完整的空房和院落給甲方;五、新房竣工日期：若當年即2010年6月15日前開工，則當年12月底竣工;若當年6月15日后開工，則次年8月底竣工。若造成違約，則由違約方向對方按房屋補償價款的20%支付違約金。后安置房屋竣工后鄭吉明未將房屋交付給張樹春而是將該房屋出售給第三人。2013年張樹春訴至法院要求解除合同并按市場價格賠償房屋價款。
法院判決：一、解除原告張樹春與被告鄭吉明簽訂的房屋拆遷補償協議;二、被告鄭吉明于本判決生效后十日內賠償原告房屋款633650元。
解析：本案中，鄭吉明并未依據協議約定對被上訴人在3號樓進行安置，而是將房屋出售他人，致使合同目的不能實現。因此，法院根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，判決解除合同。
實務總結：在目前的法律實務中，逾期交房或不能履約的情況還是比較常見的，為了避免后期產生糾紛，當事人最好事前在合同中約定逾期交房違約金或其計算方式。當逾期交房發生時，當事人還是要積極舉證證明其相關損失，避免法院酌定減輕或加重相關責任
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