房屋拆遷案例
“你回去等著吧，協議都簽了，我們還能跑了?”這是楊女士第八次來找地產公司咨詢自己拆遷款的下落。2018年6月楊女士的二層小樓被納入了舊城區改造的范圍內，他興高采烈的簽訂了安置動遷補償協議。本以為先拿到補償款，等待原址回遷就可以了，但天不遂人愿補償款卻在約定日期到了以后遲遲未給，就這樣拖了大半年。期間楊女士也多次嘗試與相關單位進行溝通但結果不盡如人意。犯了難的楊女士無奈之下決定尋求律師的幫助，幾經輾轉找到了我們。
核心問題：安置動遷補償協議的效力
楊女士最初咨詢了幾位當地的律師，但是律師們礙于各種顧慮，都婉拒了楊女士的代理。后來楊女士在網上看到我們的文章，抱著試試看的心態打電話來咨詢。
我們的律師接到楊女士的咨詢后，為他詳細地分析了案情。其實主要的爭議點，就是動遷協議的效力問題，也就是他簽的這個協議算不算數。
律師認為拆遷安置補償協議是指拆遷人依照法律規定，就拆遷人拆除被拆遷人的房屋，而對被拆遷人予以補信和對房屋使用人予以安置等事項所達成的協議。《條例》第六條雖然有“拆遷房屋的單位取得房量拆遷許可證后，方可實施拆遷“和違法拆遷房星的單位將受到制裁的規定，但是，根據《合同法》第五十二條規定，違法并不必然導致合同無效，只有違反法律、行政法規的強制性規定，才必然導致合同無效。而《條例》只是對拆遷房屋單位取得房屋拆遷資格的前置
約束，是行政管理部門對不符合規定條件的房屋拆遷人拆遷房屋資格問題上所作出的行政管理性質的規定，而并未對房屋拆遷安置補償協議的簽訂及其效力作出強制性規定。
在本案中民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，依法成立的合同受法律保護。本案中，楊女士與該單位經平等協商，雙方自愿達成《拆遷補償安置協議》，該協議系雙方真實意思表示，且楊女士已完全履行己方的任務，該單位應該對楊女士進行足額補償。
最后，法院判決支持了我方的觀點，楊女士成功地拿到了補償款。遇見這種情況要保存好相關證據，如協議、合同及任何需要簽字的文本。最重要的是口頭承諾一定要落到紙質文本上，否則極有可能被欺騙。
在房屋拆遷時，你應該了解的三種補償方式
房屋拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定給予的補償。
(一)貨幣補償
貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：
1、市場評估價
市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
2、商品房交易均價
商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
3、重置價
重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。
上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。
(二)產權置換
產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。
產權置換分為兩種形式：
1、異地安置
異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。
2、回遷安置
回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。
附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。
(三)結合性補償
顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。當地政府會公布補償標準，原則上按公布標準進行補償，特別提示：如果認為補償標準過低，千萬不要簽訂任何補償協議，目前比較有效的方式是通過啟動行政復議或行政訴訟等法律途徑爭取提高補償標準。
如大家有企業拆遷、廠房拆遷、個人住房拆遷、集體土地征收、違章建筑訴訟等方面的疑問，可以咨詢云合專業律師網律師。
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